住宅ローンと不動産購入の資金計画

各銀行より平成24年１月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な１月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように優遇適用後で表示します）

◇千葉銀行
　変動金利：1.475％（自己資金20％超なら1.275％）
　３年固定：1.750％
　５年固定：1.800％
　10年固定：1.500％（特別割引）
　全期間固定：2.430％

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.5％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
　変動金利：1.275％
　３年固定：1.550％
　５年固定：1.800％
　10年固定：1.950％

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。（期間限定）
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
　変動金利：0.875％〜1.275％
　３年固定：1.450％〜1.850％
　５年固定：1.550％〜1.950％
　10年固定：1.850％〜2.250％
　全期間固定：2.350％

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20％超の場合、この他の優遇設定あり。
※全期間▲1.2％〜▲1.6％優遇。

◇住友信託銀行
　変動金利：1.075％
　３年固定：1.250％
　５年固定：1.150％
　10年固定：1.450％
　30年固定：2.550％

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2％
※全期間優遇コースの場合、▲1.4％（ネット経由なら▲1.5％）

◇中央三井信託銀行
　変動金利：0.775％〜1.175％
　５年固定：1.100％
　10年固定：1.450％
　35年固定：2.450％

※保証料要。
※変動金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2％

◇中央労働金庫
　変動金利：1.225％（1.075％）
　５年固定：1.650％（1.500％）
　10年固定：1.850％（1.700％）
　35年固定：2.750％（2.600％）

※（）内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4％

--

平成24年のスタートも低金利でした。エコノミストの方は、いろいろ予想されておりますが、今年の金利はどうなるのか。なんとなくの感覚では、今年一年も同じような金利状態が続くのではと思っております。現場の勘です。

去年の千葉県の人口減少が確実視されております。人口が減少し、活力がなくなると、不動産市場の低迷、金利も低迷していきそうです。

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各銀行より平成23年12月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な12月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように優遇適用後で表示します）

◇千葉銀行
　変動金利：1.475％（自己資金20％超なら1.275％）
　３年固定：1.750％
　５年固定：1.800％
　10年固定：1.500％（特別割引）
　全期間固定：2.500％

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.5％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
　変動金利：1.275％
　３年固定：1.550％
　５年固定：1.850％
　10年固定：2.000％

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。（期間限定）
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
　変動金利：0.875％〜1.275％
　３年固定：1.450％〜1.850％
　５年固定：1.600％〜2.000％
　10年固定：1.850％〜2.250％
　全期間固定：2.350％

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20％超の場合、この他の優遇設定あり。
※全期間▲1.2％〜▲1.6％優遇。

◇住友信託銀行
　変動金利：1.075％
　３年固定：1.250％
　５年固定：1.150％
　10年固定：1.450％
　30年固定：2.550％

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2％
※全期間優遇コースの場合、▲1.4％（ネット経由なら▲1.5％）

◇中央三井信託銀行
　変動金利：0.775％〜1.175％
　５年固定：1.150％
　10年固定：1.450％
　35年固定：2.450％

※保証料要。
※変動金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2％

◇中央労働金庫
　変動金利：1.225％（1.075％）
　５年固定：1.550％（1.400％）
　10年固定：1.650％（1.500％）
　35年固定：2.850％（2.700％）

※（）内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4％

--

変動金利タイプが、実質１％を下回り、10年固定で1.5％前後、全期間固定で2.5％を下回る、という異常な低金利状態が続いております。長期金利は１％を超えてきましたが、まだまだ低金利下にあります。

金融機関も、どうしてこれだけの優遇をしてまで住宅ローン獲得に力を注ぐのか、ほんとびっくりするくらいの優遇です。セブン銀行は、融資での利ザヤ稼ぎという本来の銀行形態ではなく手数料に絞った収益構造です。これと同じことなのでしょうかね。

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各銀行より平成23年11月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な11月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように優遇適用後で表示します）

◇千葉銀行
　変動金利：1.475％（自己資金20％超なら1.275％）
　３年固定：1.750％
　５年固定：1.850％
　10年固定：2.000％
　全期間固定：2.490％

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.5％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
　変動金利：1.275％
　３年固定：1.550％
　５年固定：1.850％
　10年固定：2.000％
　全期間固定：2.490％

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
　変動金利：0.875％〜1.275％
　３年固定：1.450％〜1.850％
　５年固定：1.600％〜2.000％
　10年固定：1.900％〜2.300％
　全期間固定：2.400％

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20％超の場合、この他の優遇設定あり。
※全期間▲1.2％〜▲1.6％優遇。

◇住友信託銀行
　変動金利：1.075％
　３年固定：1.200％
　５年固定：1.150％
　10年固定：1.450％
　30年固定：2.400％

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2％
※全期間優遇コースの場合、▲1.4％（ネット経由なら▲1.5％）

◇中央三井信託銀行
　変動金利：0.775％〜1.175％
　５年固定：1.150％
　10年固定：1.450％
　35年固定：2.450％

※保証料要。
※変動金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2％

◇中央労働金庫
　変動金利：1.225％（1.075％）
　５年固定：1.550％（1.400％）
　10年固定：1.650％（1.500％）
　35年固定：2.850％（2.700％）

※（）内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4％

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変動金利タイプが、実質１％を下回り、10年固定で1.5％前後、全期間固定で2.5％を下回る、という異常な低金利状態が続いております。

長期金利も１％を切るという低水準。ユーロを含め、国際的な金融市場は、さっぱりわかりませんが、これらが影響していることは間違いないのでしょう。

今後、長期金利はこれ以上の低下はしないでしょうから、借りるには、今が絶好のタイミング。変動金利は、今後、上昇すると思われるが、現在の弱い経済状況（国債の大量発行）だと上げづらいか。低水準である状況で逃げまくるという手も。

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2011年10月（平成23年10月）に住宅ローンを固定金利で組むと想定して実例比較してみました。

【住宅ローンの内容】
・借入残高30,000,000円
・借入期間420回（35年）
・毎月均等（ボーナス加算なし）
・モデルは千葉銀行

【当初10年固定、その後変動】
◆当初10年（2.500％）、その後変動（1.475％）
・当初10年　107,249円
・11年目以降　95,331円
・利息総額　11,469,180円

変動金利の場合、金利の上昇リスクを考慮しなければなりません。
（リスクがあるから返済額軽減というリターンもあります）

【11年後に金利が１％上昇していた場合】
◆当初10年（2.500％）、その後変動（2.475％）
・当初10年　107,249円
・11年目以降　106,948円
・利息総額　14,954,280円

【11年後に金利が２％上昇した場合】
◆当初10年（2.500％）、その後変動（3.475％）
・当初10年　107,249円
・11年目以降　119,362円
・利息総額　18,678,480円

【11年後に金利が３％上昇した場合】
◆当初10年（2.500％）、その後変動（4.475％）
・当初10年　107,249円
・11年目以降　132,542円
・利息総額　22,632,480円

では、当初から全期間固定を選んだ場合はどうでしょう。

【全期間固定　2.470％】
・全期間　106,767円
・利息総額　14,842,140円

10年固定と全期間固定を比較すると、
全期間2.470％という異常値にも近い低金利のため、
11年目以降に金利市場が１％以上の上昇となれば、
当初から全期間固定を選択した方がよい結果になります。

変動金利市場の過去30年（バブル期、高度成長期も含め）の平均は、
現水準よりも２％前後高い数値です。
平均まで上がると考えれば、全期間固定を、
１％以内だろうと考えれば、10年固定を選択することになります。

参考に変動金利のシュミレーションをします。

【変動金利変わらず　1.475％】
・全期間　91,489円
・利息総額　8,425,380円

【11年後に金利が１％上昇していた場合】
◆当初10年（1.475％）、11年目以降（2.475％）
・当初10年　91,489円
・11年目以降　102,638円
・利息総額　11,770,080円

【11年後に金利が２％上昇した場合】
◆当初10年（1.475％）、その後変動（3.475％）
・当初10年　91,489円
・11年目以降　114,551円
・利息総額　15,343,980円

【11年後に金利が３％上昇した場合】
◆当初10年（1.475％）、その後変動（4.475％）
・当初10年　91,489円
・11年目以降　127,200円
・利息総額　19,138,680円

変動金利と全期間固定を比較しても、
11年目以降の金利を１％上昇とみるか、２％とみるか、
ここが分かれ目になります。

２％超、上昇すると考えれば、全期間固定、
１％までなら、変動か10年固定、
変動と10年固定の比較では、
１％上昇のタイミングが、10年足らずなのか、
11年目以降なのか、このあたりの判断になります。

厳密には、当初10年間の
固定金利タイプと変動金利タイプの当初の返済額の差、
これを貯蓄（繰り上げ返済）するかどうか、
年収などとの兼ね合いなどにより結果は異なります。

※千葉銀行などのような地方銀行の場合、
保証料や金利などが、個別に違う場合もあり、
また、自己資金比率によっても異なります。
一概にこの内容となるものではなく、あくまでも比較の土台です。

住宅ローンの検討には、年収と返済額の割合（返済比率）、
年齢、家族状況など、金銭的な損得のみでは計りきれません。
金利の変化も予測できるものではございません。
金融機関によっても異なります。

実際のご検討では、いろいろなことを想定し、
安全、有利性などを比べ、総合的にご判断ください。

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各銀行より平成23年10月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な10月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.075％
　　　　　　三井住友銀行：1.075％
　　　　　　みずほ銀行：1.275％
　　　　　　千葉銀行：1.475％
　　　　　　京葉銀行：1.275％
　　　　　　住友信託銀行：1.075％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.175％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.275％
　　　　　　中央労働金庫：1.000％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：1.75％
　　　　　　三井住友銀行：1.75％
　　　　　　みずほ銀行：1.90％
　　　　　　千葉銀行：2.05％
　　　　　　住友信託銀行：1.70％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.80％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.95％
　　　　　　中央労働金庫：1.40％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：1.95％
　　　　　　三井住友銀行：1.95％
　　　　　　みずほ銀行：2.05％
　　　　　　千葉銀行：2.35％
　　　　　　住友信託銀行：1.95％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.05％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.05％
　　　　　　中央労働金庫：1.85％

・10年固定　三井住友銀行：2.30％
　　　　　　みずほ銀行：2.35％
　　　　　　千葉銀行：2.50％
　　　　　　住友信託銀行：2.25％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.35％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.40％
　　　　　　中央労働金庫：1.95％

・35年固定　三井住友銀行：2.65％
　　　　　　みずほ銀行：2.40％
　　　　　　千葉銀行：2.47％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.40％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.70％
　　　　　　中央労働金庫：2.85％

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。
※中央労働金庫は会員（組合員）に別途優遇がございます。

今月の住宅ローン適用金利は、ほとんどの金融機関で低下致しました。

35年固定で３％を大きく下回っている水準。変動金利は、実質１％弱。資金手当てコストから利益まで含んで、これで採算が合うのか、という水準。

いつか国債が消化しきれなくなって、金利が急上昇する、と言われているのは、関東・東海の大震災と同じ。くるぞくるぞ、と言われ続け、日々、通り過ぎていく。

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『賭けの考え方 ―勝ち組ポーカープレイヤーの思考習慣』（著者：イアン・テイラー、マシュー・ヒルガー、出版：パンローリング）より「ポーカーを上手くプレイするための問題処理能力は、他のどんなゲームでも、仕事でも、人生でも同様に求められる。ちょっと書き換えれば、素晴らしい人生の思考習慣になる。」

本書で紹介されている７つのポイントを、住まい探しに置き換えてみてました。

１）さまざまな現実を理解し受け入れる・・不動産取引・市場のなかでは、さまざまな現実がある。自分の思うとおりになるとは限らない現実を客観視して、自分の住まいを見つけるプランを目指す。

２）長期的視野でプレイする・・探しているときだけの状況や考えで探すのではなく、生活全般、人生全体を俯瞰して探す。

３）金を儲けることよりも正しい決断を下すことを優先させる・・お得かどうかという不動産の価値だけではなく、自分の住まいに対する条件との対比で判断する。

４）金への執着を捨てる・・住まいを購入することが人生の目的ではない。いざとなれば、家を買わないという決断ができるよう、家への執着を捨てる。

５）自尊心を持ち込まない・・周りに自慢するため、見栄をはるために購入するのではなく、生活と人生を考え、合理的な判断をする。不動産の良し悪しの評論家にならない。

６）あらゆる感情を決断から排除する・・不動産取引・選定・購入可否において、主観的な判断や考えに偏ることなく、客観的な判断を下す。頭ごなしの選別をせず、客観視して不動産を見る。

７）分析と改善のサイクルを継続的に繰り返す・・不動産を探しているとき、それぞれの不動産を分析し、自身の希望や状況と対比させ、住まい探しの優先事項や割り切るところを考えることを繰り返す。

以上、わたしなりの置き換えですので、違った解釈や置き換え方もあるかと思います。各項目の・・の前が紹介されているポイントですので、いろいろ置き換えてみてください。

最後に、本書の紹介文を置き換えてみます。

「ポーカーの世界は、実世界の過酷で残酷なバージョンだといえる。我々が社会で与えられているような安全地帯は、ポーカーには存在しない。全ての最適でない決断、ミス、筋の通らない考え、そして勘違いは、ポーカーテーブルでは命取りになる。」

住宅購入は、人生において最大の試練だといえる。完全に安全でリスクゼロの不動産購入は存在しない。すべての最適でない決断、ミス、主観的な考え、感情的な判断は、住宅購入では命取りになる。

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各銀行より平成23年９月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な９月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.275％
　　　　　　三井住友銀行：1.075％
　　　　　　みずほ銀行：1.275％
　　　　　　千葉銀行：1.475％
　　　　　　京葉銀行：1.275％
　　　　　　住友信託銀行：1.075％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.175％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.275％
　　　　　　中央労働金庫：1.000％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：1.95％
　　　　　　三井住友銀行：1.80％
　　　　　　みずほ銀行：1.90％
　　　　　　千葉銀行：2.05％
　　　　　　京葉銀行：1.85％
　　　　　　住友信託銀行：1.70％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.80％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.85％
　　　　　　中央労働金庫：1.65％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.15％
　　　　　　三井住友銀行：1.95％
　　　　　　みずほ銀行：2.05％
　　　　　　千葉銀行：2.35％
　　　　　　京葉銀行：2.15％
　　　　　　住友信託銀行：2.00％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.10％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.95％
　　　　　　中央労働金庫：1.95％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：2.55％
　　　　　　三井住友銀行：2.35％
　　　　　　みずほ銀行：2.40％
　　　　　　千葉銀行：2.55％
　　　　　　京葉銀行：2.35％
　　　　　　住友信託銀行：2.35％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.45％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.40％
　　　　　　中央労働金庫：2.10％

・35年固定　三井住友銀行：2.72％
　　　　　　みずほ銀行：2.45％
　　　　　　千葉銀行：2.55％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.40％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.75％
　　　　　　中央労働金庫：2.95％

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。
※中央労働金庫は会員（組合員）に別途優遇がございます。

今月の住宅ローン適用金利は、ほとんどの金融機関、借入期間で低下致しました。

数か月前の1.2〜1.3％程度で推移しているときは、これ以上の低下はない底かなって思っていましたが、さらに低水準があるとは。

為替相場も１ドル70円台と、この日本の状況でどうしてと首をかしげたくなる状況となっています。

今後、もう、これ以上の金利低下はないと思われます。フラット35の金利優遇も終了間近ですが、それでも長期金利を借りるには絶好の機会ではないでしょうか。

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住宅購入相談のなかで、とくに多いのが住宅ローンのこと。いくらまで借りてもいいか、どの金融機関がいいか、どのタイプの商品がいいか、というのが主な内容です。

相談を受けながら、一番見るポイントは、お客様それぞれの性格、行動パターン、意識、考え方など、極端に言えば人生（生活）といった借りる方のソフト面です。

支払う原資の収入、支払う利息や今後の金利状況など、数字化されているもので判断せざる負えない部分もありますが、同じ数字だとしても、人によって選択肢は変わります。

住宅ローン相談のプロセスを紹介してみますので、ここに、ご自身やご家族の生活や行動、さらには、どのように暮らしていきたいかを当てはめてみてください。

１．キャッシュフロー

不動産購入で絶大なる力を発揮する「現金」。住宅ローンを借りるとき、返していくときにも、現金の力は大きいものです。購入から返済中の間、現金余力がどの程度あるのか、これによって、金利上昇や生活の変化、人生の豊かさまでにも影響が出るため、ここを一番重視します。もし、余力が少なくなるようでしたら、借入額を減らす、借入期間（返済期間ではない）を短くする、固定タイプの割合を増やす、などの選択が必要になります。

２．返済比率

収入に占める住宅ローンを含めた借入返済金額の割合。例）年収500万円の世帯が年100万円の返済額の場合は返済比率20％となる。私がお客様にお話しするのは信号理論。返済比率が20%以下の場合は青信号（普通に進めば安全）、20〜25％の場合は黄色信号（注意が必要）、25%を超えたら赤信号（進んでいもいいけど事故にあったら自己責任）。もちろん、収入や家族構成や状況にもよって、すべてが当てはまるわけではありません。これをベースに、人生や生活などを考慮して判断します。

３．金利タイプ

返済比率が高い方や収入に安定性を欠く、今後の出費が増加するなどの状況にある方は、基本的には固定タイプかその割合が高いミックスプラン。逆に返済比率が低い、収入が安定、出費の目途がつき、現金余力もあって、金利上昇に耐えうる材料があれば、変動金利もありえます。さらに、積極的にリスクをとってもリターンを得たいタイプの方、余力があっても安定指向もしくは面倒が嫌な方、余力があるとついつい使ってしまうなど、ご自身の性格なども加味して判断します。

４．金融機関

金利タイプが決まれば、おのずと金融機関も自然と決まります。（数字での比較になるためわかりやすい）。さらに、給与振込、返済のしやすさ、全体的な利便性なども考慮します。さらに考慮しなければならないのが、審査や手続きに関してと個別優遇。さまざまな事情もあるので、ここがいいって決めても、必ず利用できるとは限りません。そのようなことなどを考慮して、最終的に決定をします。

以上がおよその流れですが、住宅ローンが住まい探しのすべてではなく、住まいへの希望や購入の状況（しがらみ？）なども含めて、総合的な住宅購入の判断をすることになります。

不動産会社をはじめ、建築関係から金融機関、ＦＰなど、住宅ローンの相談をする選択肢は多いですが、大局的、長期的な見地から相談を受けられるところに持ちかけてください。それぞれの立場の利益が絡んでしまいますから。

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住宅金融支援機構が取り扱うフラット35Ｓ（優良住宅取得支援制度）の金利優遇（引き下げ）について、当初の予定より変更となりました。

公式には、お申し込み多数となっております。フラット35が初めて金利引き下げキャンペーン？をした際も、同じように募集枠に達したので早期に打ち切ったこともあり、但し書きもあったので、おかしいものではありません。

しかし、今回は、一連の流れを見ていると、東日本大震災の影響による財政難の懸念からではないかと推測しております。（実際、お申し込みも多かったと思われますが）

予定では、平成23年12月30日までにお申し込みをすれば適用となっておりましたが、これを平成23年9月30日までに繰り上げて終了となります。

金利優遇について

平成23年9月30日までにお申し込みの方
　▽
当初10年間は年▲1.0％

平成23年10月1日より平成24年3月31日までにお申し込みの方
　▽
当初10年間は年▲0.3％

※20年金利引き下げタイプは11年目以降も年▲0.3％

※フラット35Ｓの金利優遇を受けるには、対象物件が一定基準に達している必要がございます。

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2011年８月（平成23年８月）に住宅ローンを変動金利で組むと想定して実例比較してみました。

【住宅ローンの内容】
・借入残高30,000,000円
・借入期間420回（35年）

【変動金利が一定であった場合】

◆千葉銀行（1.475％）
・毎月均等91,488円
・利息総額8,424,892円
・保証料620,640円
・手数料31,500円
▽
自己資金20%超の場合（1.275％）
・毎月均等88,584円
・利息総額7,205,453円
・保証料620,640円
・手数料31,500円

◆中央三井信託銀行（0.875％）
・毎月均等82,949円
・利息総額4,838,502円
・保証料618,330円
・手数料31,500円

◆イオン銀行（当初１年1.0％、その後変動1.37％）
・毎月均等当初88,584円
・利息総額7,348,337円
・手数料105,000円

◆ソニー銀行（変動0.888％）
・毎月均等83,128円
・利息総額4,913,919円
・手数料630,000円
・手数料42,000円

変動金利の場合、金利の上昇リスクを考慮しなければなりません。（リスクがあるから返済額軽減というリターンもあります）

【６年後に金利が１％上昇した場合】

◆千葉銀行（６年目2.475％）
・毎月均等104,762円
・利息総額13,203,658円
・保証料620,640円
・手数料31,500円
▽
自己資金20%超の場合（６年目2.275％）
・毎月均等101,589円
・利息総額11,887,116円
・保証料620,640円
・手数料31,500円

◆中央三井信託銀行（1.875％）
・毎月均等95,412円
・利息総額9,325,401円
・保証料618,330円
・手数料31,500円

◆イオン銀行（６年目2.37％）
・毎月均等当初102,925円
・利息総額12,380,043円
・手数料105,000円

◆ソニー銀行（６年目1.888％）
・毎月均等95,610円
・利息総額9,407,052円
・手数料630,000円
・手数料42,000円

【６年後に金利が２％上昇した場合】

◆千葉銀行（６年目3.475％）
・毎月均等91,488円
・利息総額8,424,892円
・保証料620,640円
・手数料31,500円
▽
自己資金20%超の場合（６年目3.275％）
・毎月均等88,584円
・利息総額7,205,453円
・保証料620,640円
・手数料31,500円

◆中央三井信託銀行（2.875％）
・毎月均等108,932円
・利息総額14,192,425円
・保証料618,330円
・手数料31,500円

◆イオン銀行（６年目3.37％）
・毎月均等当初117,082円
・利息総額17,476,852円
・手数料105,000円

◆ソニー銀行（６年目2.888％）
・毎月均等109,147円
・利息総額14,280,406円
・手数料630,000円
・手数料42,000円

※千葉銀行、京葉銀行などのような地方銀行の場合、保証料や金利などが、個別に違う場合もあり、一概にこの内容となるものではなく、あくまでも比較の土台までです。また、中央三井信託銀行の金利は期限付きのキャンペーンです。

まず、基本的な共通点ですが、今後も長期にわたり、現在のような低金利水準が続けば、どちらの金融機関で借入をしても大幅な利息軽減効果があります。逆に、金利が上昇すると利息負担が大きくなります、びっくりするくらいに。

変動金利を借りる前提で、比較した金融機関であれば、中央三井信託銀行が一番利息軽減効果が期待できます。（地方銀行などの個別の違いについては比較対象外、すべての金融機関を比較したわけではございません）

今後の金利動向については、いつも通り、神のみぞしる領域ですが、年内は、このまま低金利水準で進むのではと思われます。（現在、長期金利は１％をも切る低水準）

日本も世界もこのままなら、大きく変わることはないでしょうが、おそらく、消費税を含めた増税、復興債も含めた国債増発などを機に、金利上昇に向かうのではないかと言われています。（と言われ続けて何年も今の状況ですが）

なお、この金利動向は長期金利を市場として見た場合です。変動金利は政策金利に連動するため、景気悪化、円高防止のために、政策金利が低水準に維持されれば、変動金利は変わらない可能性もあります。

今後、どのように金利が変動すると想定するのかによって結果は大きく異なること、収入状況（雇用）、家計なども含め、どの程度のリスクは負えるか、など、総合的な判断になるかと思われます。

変動金利が上がらないうちに（残高が多い）利息軽減効果を最大限発揮して逃げ切るパターンと、長期固定や10年固定で残高が多い間は安全運転するパターンの選択、そもそもの住宅購入・住まいのあり方まで関わることで、永遠のテーマです。

次回は、固定金利や10年固定などを選択した場合の比較をしたいと思います。

※住宅ローン概要については、各金融機関のサイトや窓口でお確かめください。

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