住宅ローンのことなら、このサイト！

各銀行より平成21年7月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.275％
　　　　　　三井住友銀行：1.475％
　　　　　　みずほ銀行：1.475％
　　　　　　千葉銀行：1.475％
　　　　　　住友信託銀行：1.075％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.175％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.475％
　　　　　　中央労働金庫：1.225％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：2.15％
　　　　　　三井住友銀行：2.35％
　　　　　　みずほ銀行：2.35％
　　　　　　千葉銀行：2.25％
　　　　　　住友信託銀行：1.95％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.05％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.15％
　　　　　　中央労働金庫：1.65％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.45％
　　　　　　三井住友銀行：2.65％
　　　　　　みずほ銀行：2.65％
　　　　　　千葉銀行：2.65％
　　　　　　住友信託銀行：2.25％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.35％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.25％
　　　　　　中央労働金庫：2.05％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：2.75％
　　　　　　三井住友銀行：2.95％
　　　　　　みずほ銀行：2.90％
　　　　　　千葉銀行：2.75％
　　　　　　住友信託銀行：2.50％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.60％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.60％
　　　　　　中央労働金庫：2.10％

・35年固定　三井住友銀行：3.96％
　　　　　　みずほ銀行：3.80％
　　　　　　千葉銀行：3.12％
　　　　　　中央三井信託銀行：3.80％
　　　　　　中央労働金庫：3.55％

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

各銀行ともほとんどの期間でわずかながらですが金利を引き上げました。６月の長期金利（新発１０年国債利回り）が月後半に下落傾向（1.5％→1.3％）で推移していたことから、７月の住宅ローン金利は下降するかと思われておりましたが、予想に反しての引き上げです。先月、今月と裏を取られて逆に動いています。

今後、金利の推移がどのような流れになるのか見えづらい面はございますが、ここ最近の1.5％弱前後を行ったり来たりで、しばらくは落ち着いてくるでしょうか。

もし劇的に動くとすれば、近々予定されている総選挙の動きと結果に対しての市場の反応による影響。どっちが勝てばどうなるというのは分かりませんが、何かしらの影響があるのかもしれません。

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　経済危機対策を進めるための税法改正案および平成21年度補正予算案が国会に提出されたことをうけ、国土交通省・住宅局より「経済危機対策による住宅税制・融資制度拡充の概要」が出されました。

　正式決定する前ではありますが、まず確実に成立すると見越してのものでしょう。もし、突然、国会が解散して不成立になってしまったらどうなるのでしょうか。

　ま、そのへんは置いておいて、拡充される住宅税制と融資制度の概略をご紹介させて頂きます。

1.贈与税非課税措置

　平成21年1月1日に遡り、平成22年12月31日までの間、20歳以上の方が直系尊属（父母、祖父母など）から住宅取得等に充てるための金銭贈与を受けた場合には、当該期間を通して500万円までの贈与が非課税とされます。

　さらに贈与税の基礎控除110万円もしくは相続時の精算課税と併用できるため、贈与税の基礎控除を加えた場合は合計610万円、相続時精算課税を利用した場合は合計4,000万円までは非課税となります。

　直系尊属とは、実の親もしくは祖父母です。配偶者の親や祖父母からの贈与の場合は対象外となります。この場合は配偶者との共有などで対応することになります。

2.フラット35の拡充

　フラット35（買い取り型）において建設費・購入費の100％まで利用できるようになります。さらに融資の対象となる諸費用の項目も増やしたため、今まで以上に自己資金が少なくても購入しやすくなります。

　また、優良住宅に対する金利優遇を現在の10年から20年に期間を延長します。

その他、詳細は概要書にてご確認下さい。

　


　この経済危機対策（補正予算）は、野党や評論家の方などから、ばらまき、無駄遣い、天下り役員の焼け太りなどと批判されております。この住宅税制・融資制度拡充についても一部が批判の対象となっております。

　まず、優良住宅に対する金利優遇の拡充ですが、これはどなたにも異論はないと思います。贈与税の非課税措置も、つぎはぎの相続税・贈与税制や根本的な贈与に対しての問題はありますが、負担が増えるものではありませんので、ま、いいでしょう。

　問題とされているのは、フラット35の融資対象額拡大です。原則的には自己資金が少ないのと、返済力は比例します。返済力が弱い人に貸し込むというのは、まさにサブプライムローンと同じ。また、公庫時代のゆとりローン問題と手法は違えど、根本は同じ。過去や海外で問題となったことと同じことを、また懲りもせずにやろうとしていることに、批判が集中しています。

　ただし、批判はあっても、国土交通省が発表するくらいですから、まず確実に実行される。ここからは、現場で携わる不動産,住宅業界が、売っちゃえばいいやと甘い言葉で推進するのか、この方には危険だなと感じたときに止められるか、意識や姿勢次第で、問題の大きさが変わってくる。

　氾濫していると言っていいほど情報が多く、ＦＰなどのアドバイザーが認知されてきたことから、ゆとりローン問題ほどにはならないと思うが、ちょっと危なさも感じる。

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各銀行より平成21年6月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な6月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.275％
　　　　　　三井住友銀行：1.475％
　　　　　　みずほ銀行：1.475％
　　　　　　千葉銀行：1.475％
　　　　　　住友信託銀行：1.075％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.175％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.475％
　　　　　　中央労働金庫：1.225％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：2.10％
　　　　　　三井住友銀行：2.30％
　　　　　　みずほ銀行：2.30％
　　　　　　千葉銀行：2.20％
　　　　　　住友信託銀行：1.90％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.00％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.15％
　　　　　　中央労働金庫：1.65％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.40％
　　　　　　三井住友銀行：2.60％
　　　　　　みずほ銀行：2.55％
　　　　　　千葉銀行：2.60％
　　　　　　住友信託銀行：2.20％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.25％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.25％
　　　　　　中央労働金庫：2.05％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：2.70％
　　　　　　三井住友銀行：2.90％
　　　　　　みずほ銀行：2.90％
　　　　　　千葉銀行：2.70％
　　　　　　住友信託銀行：2.45％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.60％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.50％
　　　　　　中央労働金庫：2.10％

・35年固定　三井住友銀行：3.95％
　　　　　　みずほ銀行：3.81％
　　　　　　千葉銀行：3.29％
　　　　　　中央三井信託銀行：3.81％
　　　　　　中央労働金庫：3.75％

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

　各銀行ともほとんどの期間でわずかながらですが金利を引き下げました。５月の長期金利（新発１０年国債利回り）が昨年来の高い水準で推移していたことから、６月の住宅ローン金利も上昇するかと思われておりましたが、予想に反しての引き下げです。金融の世界は奥が深くて難しいですね。

　変動金利を除く住宅ローンの金利は長期金利（新発１０年国債利回り）に影響されます。５月の末には一時的に昨年以来の1.5％をつけました。これは景気回復による金利上昇ではなく、財政悪化懸念などからの国債価格低下によるものです。

　長期金利が上昇すると、金利上昇による利息収入は増える。一方で、住宅ローンなどの借入金の金利上昇で返済負担が高くなります。今後、長期金利上昇の流れが続くと、購入後の返済が重くなったり、借り入れそのものが難しくなったりすることもある。

　この金利上昇がいつまでどこまで続くのか。金融市場は海外の動向にも影響されるため日本の経済だけでは計れないが、本質的な経済環境が回復しているのではなく、債券市場の一時的な需給関係であれば、急激で大幅な上昇にはならないと思うのだが。

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　週刊ダイヤモンド5/16号の特集“大失業・減給危機”に「家計支出の賢い減らし方」という記事が組まれました。骨子は、固定費の見直しとし、３大支出である住宅,クルマ,保険の支出を減らそうというもの。住宅は賃貸へ、クルマは都市部なら所有しない、保険はなるべく加入しない、という助言です。

◆マイホーム購入を避けるべき三つの理由（概略抜き出し）

　今後、超高齢化社会を迎えることから（高齢者の住居を）社会的に無視できず、（賃貸であることでの老後の住宅不安）は無用だろう。

　住宅ローンのような長期負債を抱えることは、支払い能力が不安定な環境下ではあまりにリスクが高過ぎる。住宅ローンを完済する頃には住宅資産価値はゼロになり、土地価格で評価される。（理由１）

　住宅ローンの頭金として支払う金額を複利運用する方が有利。（理由２）

　そして、人生のそれぞれの段階に応じて家族の形態は変化し、住宅に求めるものは変わってくる。（理由３）

　住宅購入に対しての見方はそれぞれである。右から見た場合、左から見た場合、それぞれ反対の見方になる。今回提示された考え方も、間違っているわけではなく、受ける当人がどう考え判断するのかでよいが、あえて反論をしてみた。

　老後の不安は、年金不信のなか、ほとんどの方が感じている。対応としては、貯蓄,備蓄しかない。この蓄えを、預金でするのか、不動産という資産でするのか。確かに、老後の住まいの提供,供給は増えると思われる。ただ、相手がどう出てくるのか読めないことをどう考えるか。やはり、自力で動ける住宅確保という面も否定はできない。ただし、貯蓄をしておいて、老後に購入するという手もある。

　住宅ローンの長期負債を抱える不安は確かにその通りでしょう。しかし、住居費負担が暮らしていく限りあるのは賃貸でも変わらないので、住宅ローン即否定ではなく、金額や状況に応じて判断は分かれるのでは。また、住宅資産価値が早期にゼロとなるという点も、行政,業界として改善に取り組んでいるもので、購入する内容によって分かれる。

　複利運用の前提として年３％を想定しているが、30年という長期に渡って、この運用実績が絶対確実とどこまで言い切れるのか。住宅ローンの支払い源の確保より読み切れないのでは。

　人生それぞれの時期に応じて求める住居の変化はその通りである。ここも行政,業界として改善しようとしている。スケルトンインフィルというライフステージの変化によって住居を臨機応変に変えていこうという考えが代表的なものである。また、中古住宅の市場整備を推進し、暮らしに応じて住み替えしやすい環境を実現しようと動いている。

　この反論は、提示されたものが間違っているというわけではなく、こういう考え方もあるのではと示したもの。記事で書かれている内容も、一方からの見方としては正しい。

　住宅購入を考えている方にお伝えしたいのは、断片的な情報に固執せず、柔軟に大局から鳥瞰して判断してもらいたい、ということです。

　今回は住宅に関する点だけを取り上げましたが、クルマ,保険の支出のことやその他の記事に興味ある方は、是非、週刊ダイヤモンド誌を手にとってお読みになって下さい。

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各銀行より平成21年5月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な5月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.275％
　　　　　　三井住友銀行：1.475％
　　　　　　みずほ銀行：1.475％
　　　　　　千葉銀行：1.475％
　　　　　　住友信託銀行：1.075％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.175％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.475％
　　　　　　中央労働金庫：1.225％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：2.15％
　　　　　　三井住友銀行：2.35％
　　　　　　みずほ銀行：2.40％
　　　　　　千葉銀行：2.25％
　　　　　　住友信託銀行：1.95％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.05％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.3％
　　　　　　中央労働金庫：1.65％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.45％
　　　　　　三井住友銀行：2.60％
　　　　　　みずほ銀行：2.60％
　　　　　　千葉銀行：2.65％
　　　　　　住友信託銀行：2.25％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.30％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.40％
　　　　　　中央労働金庫：2.05％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：2.75％
　　　　　　三井住友銀行：2.95％
　　　　　　みずほ銀行：2.90％
　　　　　　千葉銀行：2.75％
　　　　　　住友信託銀行：2.50％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.605％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.65％
　　　　　　中央労働金庫：2.10％

・35年固定　三井住友銀行：3.95％
　　　　　　みずほ銀行：3.83％
　　　　　　千葉銀行：3.37％
　　　　　　中央三井信託銀行：3.83％
　　　　　　中央労働金庫：3.80％

※三菱東京UFJ銀行は自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

　各金融機関、各タイプとも、前月に引き続き小幅ながら金利を引き上げました。これは長期金利が1.4〜1.5％前後にじわりと上昇したためです。こう見ると、昨年末から年明けにかけての長期金利1.2％台が下限であったことになります。

　景気回復での金利上昇ではなく需給関係によるものですが、こうなると、金利動向がどうなるのか、どこまでの上昇余地があるのかに興味が集まります。

　一昨年頃の景気が良いと言われていたときで長期金利は2％弱、過去10年を振り返っても、ほとんどの期間で2％弱でした。この結果から考えると、よほど経済事情に変化がないかぎり、長期金利2％が上限の目安となるのではないでしょうか。

　景気回復なのか、需給関係なのか、どちらの理由になるか分かりませんが、住宅ローンの金利水準は0.5％程度の上昇余地があると推測してもよいかもしれません。なお、変動金利は日銀の政策金利に連動しますので、長期金利の動きとは直接関係しません。

　ここで考えられる案は、短期固定で借りたあと、金利上昇したとしても中長期の金利を超えることはなく、返済総額からみて有利になるのではないかというものです。

　急激な経済情勢の変化などによる金利上昇リスクを背負うことになりますが、ひとつの検討材料になるのではないでしょうか。※金利上昇リスクを別に手当てしカバーすることもできます。

　当たるか外れるか、一切の責任は負いませんが、なんでもかんでも長期固定が安全と頭ごなしに決めるのではなく、それぞれのリスクや返済パターンなどの見比べてご検討してみてください。

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　住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）より「経済危機対策」に伴う【フラット３５】の拡充について発表がございました。

◇拡充の概要

１.建設費・購入価額の100％利用対応（融資対象額の拡大）。
２.融資の対象となる諸費用の範囲を拡大。
３.当初20年の金利を年0.3％優遇する“フラット３５Ｓ”の
　 優遇期間延長（10年→20年）。
４.住宅ローンの借換えに対応。



　この制度拡充は、平成21年4月に策定された「経済危機対策」に基づく平成21年度補正予算案を前提としたもの。しかし、まだ審議中で成立していないのにも関わらず、発表してしまうのは少しフライング気味ではないかと思う。（私の認識不足で成立が確定したのであればお詫びします）

　不動産業の場合、対象となる物件において、法律で許認可を受けるまでは販売活動,宣伝,広告をしてはいけないという規定がある。これは許認可が下りなかった場合、消費者に被害が及ぶことを避けるためのものである。

　業界が違い、同法の適用はないが、国の出先機関？であり、業界内の模範となるべき住宅金融支援機構が、成立するかどうかも分からない状態のまま早々に今回のような宣伝をしてしまってよいのだろうか。もし、なにかしらの事態があって、成立しなかったら、どうするつもりなのか。

　「経済危機対策」に基づく平成21年度補正予算案が成立した場合、こうなりますよと周知させるための親切心からであるとは思うが、いささか違和感を感じる。この役目は、新聞,テレビなどのメディアの領域であり、商品を販売する同機構の役割ではない。

　今回の住宅金融支援機構しかり、都市再生機構しかり、商売にしゃかりきなりすぎなのではないか。元々、国の機関であり、税金を投入されている機構が、民業を圧迫するかのごとく猛進するのは本来の存在意義から離れる。

　今回の拡充は、国が景気対策で行うものであり、住宅金融支援機構が行ったものではないが、先行発表を見て、公務員の既得権益拡大の意気込みが想像させられてしまった。

　拡充内容は、購入支援による住宅需要拡大を目指す。この支援が、ゆとりローンと同様に日本版サブプライムローン問題となるのかは、現場の第一線で消費者と向かい合う不動産,住宅,金融業界の担当者次第か。

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　10兆円の新たな国債発行積み増しによる経済対策が政府・与党より発表された。これにより国債発行額は過去最大となる４３兆円となる見通し。これは先日開催されたＧ２０の会合を受けてのもので、実質成長率２％の引き上げと40〜50万人の雇用創出効果がある見込み。

　ETC利用による高速道路1,000円乗り放題や定額給付金など、つい先日、前年度補正予算や今年度予算で経済対策を行ったばかりで、立て続けの経済対策で、またまた経済対策ですか、というのが率直な感想。

　マクロ経済、国際関係など、難しくて大きな部分は、政治,行政を信じるしかないが、この経済対策のなかに、住宅,生活関連が含まれており、この部分だけご紹介します。（現時点では案であり今後の国会審議などで変更,廃案になることもあります）

・フラット35

　融資上限額を物件価格の90％から100％に引き上げる。また、新規融資だけが対象であったものを、今後は銀行などの住宅ローンからの借り換えにも対応。優良住宅に対する金利優遇期間の延長も。

　融資の焦げ付きリスクが高まることに関して、金子国土交通大臣は「年収に応じて貸出限度額を定めているので心配ない」とコメント。大臣は年収に占める返済の割合（返済比率）をどの程度ご存知のうえで発言されたかは不明。

・太陽光発電

　省エネ,環境対策として、太陽光パネル設置の補助枠を拡大する。現在、１件あたり20〜25万円の補助金額そのものは変わらない。

・贈与税

　個人が贈与を受けて住宅を購入した場合、贈与税の非課税枠を通常分（年110万円）より500万円上乗せする。起源は2010年末まで。減税を受けるには確定申告が必要。

・その他

　就学前の子供がいる家庭への手当支給。保育園へ入りやすい環境整備。これは遠くても空きのある保育園に、駅前や児童館などに設置された「こども送迎センター」から保育士が乗車した送迎バスで送り迎えする仕組み。小中学校には校庭の芝生化や耐震補強など。

　雇用や経済などへどの程度の効果を発揮するかは、今後の成り行きを見守るしかないが、すでに今年度の予算編成から今回の経済対策の影響が出ている部分もある。

　それは長期金利の上昇。

　直近の長期金利（新発10年物国債利回り）を見ても、3月下旬は1.3％弱だったものが、4月に入り一気に1.4％台後半まで跳ね上がった。これは、やはり直近の株高の影響もあるのだろうが、経済対策による国債発行で需給関係が悪くなることを想定したものであろう。

　この長期金利の上昇は、住宅ローンの金利上昇に繋がり、新規購入力の低下だけではなく、すでに購入し住宅ローンの返済をしている方の負担増加になる。

　今回の経済対策でも感じられるが、住宅購入促進の対策は、その場限りの断片的なものであることが多い。景気回復もそうだろうが、おそらく、最大の対策は、今後の日本（生活）への不安払拭ではないか。さらに、政治への信頼回復など、厭戦気分の軽減だと思われる。

　住生活基本法の成立から、長期優良住宅の促進、ストック住宅の活用と流通に対しての方策など、生活や資産形成,老後と関連が深まった。これを基にゼロベースで見直してみるのもよいかもしれない。

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　政府・与党が追加経済対策に盛り込む住宅市場の活性化策が明らかになった。住宅金融支援機構の長期固定金利の住宅ローンを利用する際、耐震性などに優れた家なら金利優遇（0.3％）期間を20年に延長する。普通の家でも2011年度末までは頭金なしでローンを組めるようにする。中小の不動産業者の資金繰りも支援する。

　政府・与党は10日にも追加対策をとりまとめる。金利優遇の住宅ローンの拡大に備え、住宅金融支援機構に約5000億円を追加出資する方針。

引用元：日本経済新聞

　住宅金融支援機構が取り扱う“フラット３５”の融資上限額を９割から１０割に引き上げることは、以前からの報道で明らかになっていたが、今回の案で新たに「一定の基準を満たした優良住宅（耐久、省エネ、バリアフリーなど）」を対象にフラット３５の金利優遇を拡大する方針が盛り込まれた。

　おそらく、今までフラット３５“Ｓ”という期間,融資枠限定で行っていた金利優遇を通年化し、かつ、優遇期間を大幅に延ばしたものでしょう。日本経済新聞の試算によると、優遇があるとないでは返済総額に約１６６万円の差があるとのこと。

　これは住宅の質を向上させようというもので、負担を軽減させるものであるから良いと思う。問題なのは、融資上限額の引き上げの方。

　住宅を販売する不動産,住宅業界側から見れば、購入対象者,購入資金力の拡大につながるもので、歓迎すべき内容だが、はたして消費者にとっていいことなのかどうか疑問が残る。

　はるか昔から、政府は景気対策の定番として住宅購入支援に取り組んできた。住宅購入はすそ野が広く関連業種への需要にもつながるため効果は大きく、取り組まれやすい。

　しかし、かつての住宅金融公庫が行った“ゆとりローン”がどれだけの問題を起こしたかを考えてみれば、単純な購入支援に問題が残っているのは、日経ビジネス「背伸び購入が招く自己破産」の記事の通り、明らかである。

　政府も購入を増やしたいのなら、長期優良住宅に伴う性能向上費用の直接補助制度でも始めればよい。さらに、住宅購入だけではなく、住まい全体、賃貸の方、すでに購入された方にも目を向けて欲しいものである。

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　二子玉川（世田谷区）と豊洲（江東区）。まずは、首都圏になじみのない方に両地域を紹介します。

　二子玉川（通称「ニコタマ」）は、渋谷駅まで急行電車で10分と都心に近く、駅のそばには玉川高島屋など商業施設も充実している。おしゃれな飲食店や洋服店も多い。「コマダム」と称される、豊かな消費生活を楽しむ若い主婦層に人気が高い、いわばブランド住宅地。

　豊洲は、二子玉川駅とは都心を挟んで正反対の東京東部にある。江東区でも東京湾に近い、運河に囲まれた一角だ。交通量が多い晴海通りを挟んで石川島播磨重工業の工場が広がる準工業地域。有楽町まで地下鉄で7分と都心に近いものの、住宅地として注目されたのは1990年代の後半に超高層マンションの建設が続いてからのこと。

　もし、この両地域でマンションを購入した場合、将来の資産価値や生活環境の変化による対応力を比べたら、どちらの地域が有利だと思われますか？（将来、売却したり、賃貸した場合、どちらのマンションが家計を破たんさせることなく生活を維持できるか）

　日経ビジネスでは、創刊40周年記念特集「【マンションが危ない】ここは買ってはいけない！これが新しい不動産格付けだ」で、両地域で同じような立場の２人がマンション購入後、会社の破たんでどのような結果になったのかを分析し、今後のマンション購入に参考となる考え方を示しています。

　２人のその後の明暗は、購入したマンションの立地で分かれた。どのような経緯と状況で、どのような結果になったのかは本記事をご参照して頂きたいが、いざという時に持ち主を救ったのは意外な結果になっている。

　同記事では、今後のマンション購入に対して次のように提言しています。

　誰もが投資利回りを考えなければならない時代になった、と言えばそれは言いすぎだろうか。マンション購入で明暗を分けたのは、実はマンションの利回りだ。

　オフィスビルなどの商業用不動産では、そのビルが年間にどのくらいの収益を生むのか、つまり収益還元という考え方が浸透している。近隣物件の取引事例と比較した坪単価などから物件の価値を語る時代は過ぎ去った。同じことは住宅についても当てはまる。

　※表面利回り（%）＝賃料×12カ月／分譲価格×100

　「住宅は終生のすみか。住みやすさや住環境などが重要だ」。そう考えている人は多いだろう。分譲マンションなどの住宅を購入する時に、利回りという視点で判断する人は少ない。しかし、不動産市場の先端部分では、この新しい常識が基準となりつつある。

　住宅に関する発想を転換する頃ではないだろうか。終生住む住居と考えて買ったマンションを手放さねばならない事態に陥った時、手放して得するのか損するのか。そのリスクを考慮したうえで住居を買うかどうか判断すべきだろう。

引用元：日経ビジネス「【マンションが危ない】ここは買ってはいけない！これが新しい不動産格付けだ」

　マンション利回りの分析方法や直近の分析データは、同記事にてご確認ください。

　一戸建ての場合、マンションと比べ、固有の要素が多いことや賃貸市場が未熟なことから、地域や最寄り駅別での検証は難しいが、住まいの購入を考えるという基本は同じです。

　将来の対応力、可変性など、よく検証してご判断ください。

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　桜の開花は早かったものの花冷えの日が続き、満開になるのは新年度まで入り込んでしまいました。今日、柏駅を歩いていると新しい学生服を買ったらしい親子連れを見かけ、入学式と桜の花開きが重なって、ほのぼのとした印象の新年度を迎えられそうです。

　さて、新年度に入り、日常生活にもさまざまな変化があったかと思います。住宅業界にとっては税制の改正が１年間の営業に大きな影響を与えます。特に今年度は、景気が低迷しており、住宅市場へのテコ入れで景気回復を図ろうと、総理いわく“史上最大の”住宅ローン減税が盛り込まれました。

１.住宅ローン減税

　平成20年で終了する予定であった住宅ローン減税（正式名称：住宅借入金等特別控除）が規模を拡大し、平成25年（の入居分）まで延長されました。

　平成21年入居の場合、年末の住宅ローン残高の1％（ただし5,000万円まで）が10年間にわたり所得税,住民税より控除されます。事前に源泉徴収されている場合は、確定申告（2年目より年末調整）をすることにより、還付されます。なお、平成23年入居分から控除対象の上限が段階的に引き下げられます。※住民税の控除は9.75万円まで

　また、昨年までの住宅ローン控除と相違する点は、長期優良住宅の場合に控除率（1.2％）を引き上げたこと。これは住生活基本法に基づく住宅の質の向上とストックへの転換に対応したものです。

　住宅ローンの要件はありませんが、長期優良住宅を新築した場合、一般住宅よりも余計に掛かった費用（標準的な性能強化費用相当額・1,000万円が限度）の10％を所得税より控除できる制度が新設されました。※住宅ローン減税との選択、平成23年入居分まで

　各減税を受けるにあたり適用要件がございますので、ご確認ください。住宅の新築以外にも、バリアフリーや省エネの改修工事を対象にした減税制度もございます。

２.土地に係る譲渡益課税の特例

　平成21年、平成22年に購入した土地を、その後、長期所有（5年超）をして売却した際に、もし儲かったら（譲渡益）、その金額から特別に1,000万円を控除できます。

　もし、将来性があって、後々儲かりそうだなと思えたら、この2年内に買ってください、という制度です。個人的には、正直、この制度は？です。実質6年以上先に不動産市場がどのようになっているのか、このご時世、この時代に読めるものではありません。投資ではなく投機を推進する制度なのでしょう。

３.登録免許税

・住宅に係る軽減を2年間延長
・土地の所有権移転の税率引上げを2年間凍結

４.不動産取得税

・土地,住宅の軽減税率を3年間延長
・宅地の課税標準を2分の1にする制度の3年間延長

５.印紙税

・不動産譲渡に伴う印紙税の軽減を2年間延長

　その他、この他にも税制改正はございますが、住宅購入に伴う主な税制は以上の通りです。詳細に関しては、お近くの税務署、税事務所、税理士、もしくは、不動産、住宅関連の営業担当者へご確認ください。

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