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年内の入居で期限切れを迎える住宅ローン減税が延長されるかどうかという話題が出ておりますが、この“年内”という期限は所得税が暦年課税のためであり、この他の税は年度末にて切り替えられます。

住宅ローン減税は延長気配が強くなっておりますが、この他の税制に関しての動きは見えておらず、注目度も低いことから、そのまま期限切れになる可能性もあります。

住宅ローン減税に間に合うかどうかの期限ギリギリに駆け込みで動かれた方も多いが、税制の期限で慌ててバタバタするのはお勧めできません。今年度末が期限の税制を改めてチェックしておきます。

・印紙税

不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置として、1,000〜5,000万円の場合、２万円→１.５万円、5,000万〜１億円の場合、６万円→４.５万円に軽減。

・登録免許税

1）住宅用家屋の所有権の保存登記の税率の軽減として1000分の4→1000分の1.5に軽減。

2）住宅用家屋の所有権の移転登記の税率の軽減として1000分の20→1000分の3に軽減。

3）住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記の税率の軽減として1000分の4→1000分の1に軽減。

・不動産取得税

1）住宅や土地の税率の軽減として４％→３％に軽減。

2）住宅用の土地を取得した際の算定の基準となる評価額の軽減として２分の１に軽減。

これらの軽減措置が延長になるのか、このまま打ち切りになるのが見えるのは、早くて今年秋の来年度税制について案が出てくる時、遅いと来年の予算編成時期になります。

税制の期限内で購入することが目的ではなく、購入して快適に生活することが目的になる。使えるなら優遇を利用し負担を軽減することは大事であるが、快適に生活ができるかどうかの検証する時間を持たずに、期限ばかり気にするのは本末転倒な話である。

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先日、今年末の入居で打ち切られる住宅ローン減税の延長が検討される動きがあると一報しましたが、その具体的な国土交通省の方針が日本経済新聞に掲載されましたので、ご紹介させて頂きます。

≪日本経済新聞　8月16日朝刊≫

　国土交通省は2009年度の税制改正で財務省に住宅ローン減税の拡充を要望する方針を固めた。断熱材が厚いなど省エネ性能の高い住宅や長期間住める優良な「200年住宅」、2世帯住宅を対象に税優遇を新設。こうした住宅を買った人の住宅ローンについて、所得税の控除対象となる借入限度額を現行の一般住宅向けの2000万円より広げるのが柱。購入にあたっての消費者の負担を軽減し、冷え込む住宅市場をてこ入れする狙いだ。

◇国土交通省方針抜粋

・09年度で期限が切れる現行の住宅ローン減税を5年間延長
・省エネ住宅や200年住宅を対象とした対象額の拡大
・所得税で控除しきれない場合に住民税も対象
・優良住宅取得で住宅ローン未利用者を対象にした費用の控除新設

◇財務省見解

・優良住宅への住宅ローン減税には理解
・対象額の拡大へは慎重
・優良住宅は拡充、一般住宅は縮小

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国土交通省の方針は、景気対策（来年の選挙対策）になり、省エネ住宅はもちろんのこと、200年住宅も建て替えによる廃材現象で地球温暖化・環境対策にもなることから、政府・与党も反対はないと思われ、財務省が理解を示していることから、何かしらの措置は取られるのではないかと思われる。

今回の方針は、増税の方向にある中、ここまで減税方向で打ち出されたのかと、ちょっと驚くくらいでした。

環境対策や福田総理の重点項目という御旗があるので、省エネ住宅や200年住宅という優良住宅系の減税はそれなりに期待できるかもしれないが、一般住宅系は、よくて現行の延長までではないかと予想される。

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ソフトバンク新書より、石川和夫氏（新日本パブリック・アフェアーズ上級執行役員）、生駒雅氏（エス・ピー・シー・コンサルティング取締役社長）、冨田清行氏（新日本パブリック・アフェアーズ　シニア・コンサルタント）の共著により、アメリカで起きたサブプライムローン問題が日本でも起きようとしている危機を警告した“日本版サブプライム危機”が発刊されました。

同書は、バブル経済崩壊後、国の経済政策として行われた旧住宅金融公庫による住宅ローンの融資が、アメリカで起きたサブプライムローン問題と同じく、日本版のサブプライムローン問題を引き起こすと論じています。

なぜ、旧住宅金融公庫の融資が問題を引き起こすのか。それは、ゆとり償還（ゆとり返済）の設定、返済比率の引き下げ、融資限度割合の撤廃、金利の引き下げ、年収制限の緩和などにより、住宅を購入しやすくするための融資条件緩和により、本来は住宅ローンを組めない、家を買えない人にまで、過剰融資（貸し込み）をしたことにあると。

この過剰融資で特に問題なのは、ゆとり償還の“ゆとり”期限が切れることで返済額が一気に上昇することにより、家計・返済が圧迫する。これに物価高や収入の伸び悩みなども加わり、住宅ローンの破綻が急増する。これが日本版のサブプライムローン問題になる。

この問題は、政府が経済政策を優先させたことにあり、国の経済政策に協力させられた責任を国民に押し付けたところに原因があり、住宅ローン破綻で住宅を取られてしまう住宅難民に対して、政府は対策を講じなければならないと警告しております。

以上、同書序章より。この問題の背景や不動産購入・住宅ローンの借入への対応、住宅ローン破綻への対処などについて詳しくは同書をお読み下さい。

実際に旧住宅金融公庫のゆとり返済（不動産屋の実務としてはこの表現の方が馴染みやすい）を利用して住宅を購入した方がこの問題に直面したとき、まずは借り換えを検討してみるといいでしょう。

現在、民間金融機関による住宅ローンはかなり多彩な商品があり、低金利で利用できるものも多い。金融機関でも旧住宅金融公庫を利用している人の借り換えを積極的に取り組んでいます。

購入した時から不動産評価額が下がったとしても、借り換えの方には現在の不動産評価額よりかなり多い額まで融資範囲として設定していることが、金融機関の意欲を物語っています。

ただし、今までの返済状況や現在の収入状況などは見られてしまうので、この点に支障がある場合は難しいかもしれません。

この場合はダメになるまでもがき最悪な状況になってから動くのではなく、早めの段階から、旧住宅金融公庫から衣替えした住宅金融支援機構に相談してください。

住宅金融支援機構では、返済方法の見直しを受け付けると公式に明示しております。※事実上、旧住宅金融公庫の融資は間違っていたと認めている。

国の政策、旧住宅金融公庫を含めた金融機関、不動産業界のどれもが、目先・自社自行の利益しか見てこなかったことに大きな問題があったのかもしれません。

しかし、安易に広告へ食らいついてしまい、最終的な決断をした借りた方の自己責任もあると思います。未熟なのがいけないのではありません。未熟なのにいきなり飛び込んで不動産探しをする順番が間違っているのです。

もし、販売側に責任があったとしても、ツケを背負わされ実際に困るのは消費者です。今後、同じようなことにならないために、具体的な住まい探しをする前に、客観的なプロに相談してから動くことをお勧めします。※知人友人ご親戚の方も経験値のアドバイスはできるかもしれませんが、プロほど視野は広くなく、偏った知識と経験での狭い視野になると思います。

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プレジデント誌の特集“お金の常識60”に「タダで100平米の自宅を手に入れる裏技、教えます」として収益マイホーム（自宅＋賃貸住宅）が取り上げられました。

自宅の一部を賃貸とした併用住宅では、賃貸部分の収入を住宅ローンの返済に充て負担を軽減しようというものである。自宅が中心であれば住宅ローンの利用も可能であり、各種税金の軽減の対象にもなる。

日本に不動産投資ブームを作った“金持ち父さん”では、自宅は何も生まれない負債であり、自宅のために借金することに否定的な見解である。消費として資金を充てていては資産は形成できないと。

これが賃貸併用住宅であれば、住宅ローンも資産形成のための借金であり、家賃収入の分だけ、資産形成になると考えられる。もし、住宅ローンの返済分が家賃収入で賄えれば、冒頭に記載したタダで自宅が手に入るということになる。

同誌で紹介されたモデルケースでは、土地90平米・建物100平米の総費用が3,000万円、同額を住宅ローンで借りると月々の返済は９万円強、自宅面積は過半超のため50平米超・賃貸部は50平米弱で１Ｒ３室×家賃５万円で賃貸収入１５万円、固定資産税や修繕費をみたとしてもおつりがくるとしており、空室を考慮しても大丈夫としている。

このケースを検証してみたい。50平米弱で３室ということは１室あたり15平米ちょっと、これで家賃５万円という設定ということは、かなり都会の立地である。弊社がある柏では、おそらく３〜４万円がいいところではないか。

もし、柏で上記設定の家賃が取れる立地で土地を購入しようとすると、坪単価70万円はする。90平米（27坪）の土地なら約1,900万円、購入諸費用を入れると2,000万円近くになる。この場合、建物の予算は1,000万円となり、どんな建物が建つのか？

建物について100平米（30坪）を新築した場合、木造の廉価仕様でも坪単価60万円すれば約1,800万円、併用住宅の場合、設備が増えることなどから単価は上がると思われ、その他諸費用も入れれば最低でも2,000万円は掛かる。この場合、土地の予算は1,000万円となり、どんな土地になるのか？

上記の検証した試算でも少し甘めにしてみたもので、現実的にはもっと予算が必要になるであろう。また、自宅としての希望や満足度が上記の例でどこまで満たされるのかが疑問である。

自宅部分の建物は50平米ちょっととして、間取りは２ＤＫか２ＬＤＫ。この広さの自宅を果たして満足できるのか。マンションでも80平米超、一戸建てなら100平米程度は欲しいというのが、今の購入層の希望ではないか。

また、安定した収入が見込める都市部で1,000〜2,000万円の土地で利便性や生活環境が希望を満たせるのか、しかも90平米（27坪）の広さも満足できるのか、これも現実に購入のお手伝いをしていて疑問に思う。

収益マイホーム、賃貸併用住宅という発想を決して否定しているわけではない。そうはうまい話はないということ、甘い試算で安易に乗らないように。

タダというのは厳しいのではないか、ある程度の負担は計算すること。どちらかといえば、土地からの購入ではなく、高度成長期にマイホームを購入して、建て替えを検討する方にとって良いのではないか。

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住宅ローンを検討すると言えば、適用金利、金利優遇、金利上昇と、１に金利、２に金利、３、４がなくて、５に金利と考えがちですが、私は住宅ローンを検討するにあたっての金利とは、最後に選ぶとき、どれにするかな、か、み、さ、ま、の、い、う、と、お、り、これ、というくらいがいいのではないかと思う。

どうしても、どっちの銀行が○年固定で○％だ、金利優遇が○○だ、果ては繰上返済手数料がいくらだと細かい点に走りがちになる。また、10年後、20年後などの金利上昇リスクというサイコロのような話に縛られすぎてしまう。一番分かりやすいところだから仕方ないかもしれないのだが。

失敗しちゃいけない、失敗しちゃいけない、とガチガチになるより、ま、その時はその時さ、と気楽に構えるくらいがいいのではないか。こんなことを言うと消費者から大反発がくるかもしれないが、ここまでの気持ちになってしまうのでは、自分の身の丈に合わず、背伸びしているのかもしれない。逆に言えば、気楽に構えられるくらいの住宅ローンにすべきなのである。

住宅ローンを検討する場合、いざとなったら売ってチャラにできるのか、貸した賃料収入で返済をカバーできるのかを見極めること。そして一杯にムチを入れないとならない状態ではなく、馬なりで余裕を持っていける程度にすること。

どのくらいの自己資金を入れるかによっても違うが、大概の場合、購入時から一定期間（新築だと20年超）は、住宅ローンの残高が自宅売却想定額を上回り、売却してもローンが残る状態になる。また、賃貸も、収益を基礎とした不動産評価（収益還元法）ではなく、需給関係での評価（取引事例法）のため、住宅ローンの返済をカバーできるほどの賃料を得られない。

ならば、どう転がっても大丈夫なくらい軽い住宅ローンにする。あまり住まいの条件をあれもこれもと言わず、こだわりすぎることなく、こんなんでいいんじゃない程度と思えるくらいの金額で購入するというのも良いのではないか。

どっかに、いざとなったら売るか貸すかでもすればいいや、と割り切れれば、その覚悟が出来ていたら、もっと住まい探しも住宅ローンの検討も楽になるのではないか。どうも、肩に力が入り過ぎているように思えてならない。

こだわること、より良い住まいにすることを否定はしませんが、機能・性能がどんどん上昇して、それに人が必至に食らいついていくという関係は、住まいが王様で、住む人が家来のような関係であり、本末転倒だと思う。住宅ローンも金利がどの程度であっても気にならないくらいの組み方がちょうどいいのかもしれない。

ただし、この考えはその場その場はいいのですが、大局観を持って住まいを考えないといけないのでご注意を。

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各銀行より平成20年8月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な8月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.675％
　　　　　　三井住友銀行：1.875％
　　　　　　みずほ銀行：1.875％
　　　　　　千葉銀行：1.875％
　　　　　　住友信託銀行：1.675％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.575％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.875％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：2.40％
　　　　　　三井住友銀行：2.60％
　　　　　　みずほ銀行：2.60％
　　　　　　千葉銀行：2.50％
　　　　　　住友信託銀行：2.30％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.30％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.50％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.60％
　　　　　　三井住友銀行：2.80％
　　　　　　みずほ銀行：2.60％
　　　　　　千葉銀行：2.80％
　　　　　　住友信託銀行：2.40％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.40％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.65％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：2.90％
　　　　　　三井住友銀行：3.10％
　　　　　　みずほ銀行：2.95％
　　　　　　千葉銀行：2.95％
　　　　　　住友信託銀行：2.65％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.65％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.80％

・35年固定　三菱東京UFJ銀行：3.37％
　　　　　　三井住友銀行：3.37％
　　　　　　みずほ銀行：3.15％
　　　　　　千葉銀行：3.22％
　　　　　　中央三井信託銀行：3.15％

市場金利の低下を受け、各銀行とも、変動金利を除く短期長期全ての期間で金利を引き下げました。タイミングがひと月遅れたものの、ここ数ヶ月続いた金利上昇の流れは一段落し、今後もしばらくは現水準で安定するのではないかと思われます。

この流れの中、金利比較で他の機関よりも有利な条件になっているのが、中央労働金庫です。全期間優遇のケースで代表的な金利は、変動1.675％・3年1.55％・5年2.1％・10年2.3％・全期間3.6％。（諸条件有）

中央労働金庫の場合、返済中の繰上返済手数料が無料のため、こまめな繰上返済が可能となり、まとめて繰上返済をするよりも利息軽減効果が大きくなります。但し、全部返済には手数料要、期間短縮タイプのみで返済額軽減タイプはないとのことです。

上記の金利設定は、ここ数ヶ月の金利上昇が起こる前の水準であり、第一候補として考えてもよいのではないでしょうか。中央労働金庫の主なローンセンターは土日も対応可能です。ただし、審査は厳しめかもしれません。

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不動産会社・宅地建物取引業にとって必須の資格に宅地建物取引主任者（通称：宅建）があり、その上位資格にあたるのが“不動産コンサルティング技能登録”になります。

不動産コンサルティング技能登録をするには、不動産流通近代化センターの実施する“不動産コンサルティング技能試験”に合格し、登録要件を満たす必要があります。

◇登録要件

1. 宅地建物取引主任者資格登録後、不動産に関する５年以上の実務経験を有し、登録申請時において、宅地建物取引主任者証の交付を受けていること。

2. 不動産鑑定士登録後、不動産鑑定業に関する５年以上の実務経験を有し、登録申請時において不動産鑑定士の登録が消除されていないこと。

上記までの流れを具体的な現場に例えると、一般の営業→宅地建物取引主任者→実務経験５年→不動産コンサルティング技能登録、となります。

不動産コンサルティング技能登録をしている人が、一般の不動産営業と何が違うのか。この制度が発足して15年を経過したが、いまいち普及していないため、一般の方はもちろん、プロの不動産業者や当事者の不動産コンサルティング技能登録者まで、明確な違いを分からずにいます。

明らかに分かることは、実務経験が豊富な宅地建物取引主任者であることと、業務に必要がないのにも関わらずより上位を目指す向上心がある、と言ったら誉めすぎでしょうか。

不動産流通近代化センターでは、不動産コンサルティング技能登録者の業務を、「依頼者との契約に基づき、不動産に関する専門的な知識・技能を活用し、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営及び投資等について、不動産の物件・市場等の調査・分析等をもとに、依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように企画、調整し、提案する業務」と定義しております。

コンサルタントという業種は経営に関するアドバイスをする経営コンサルタントが一番有名かと思いますが、その世界でも中小企業診断士という資格はあるものの、この資格がなければコンサルタントと名乗ってはいけないというものではなく、誰でも、私はコンサルタントです、といえばコンサルタントになります。

それと同様に、不動産コンサルタントという名称だけは、この不動産コンサルティング技能登録がなくても名乗ることはでき、世間には、そのように肩書きやキャッチコピーをつけて営業している人や会社は多いと思われます。

この不動産コンサルティング技能登録を発展普及させるのには、代理・エージェント制を不動産流通の中に整備していく必要があるのではないか。代理・エージェントとは、不動産に係る依頼者の広義の意思決定にかかる助言・提言を行う業務であり、従来の不動産営業・宅地建物取引主任者業務から離れアドバイスや手助けをする業務になる。

不動産流通という大きな枠組みの中、業務的な部分を担う宅地建物取引主任者業務（従来の不動産営業や不動産会社）と、顧客にアドバイスや助言を行う不動産コンサルティング業務を明確に分けて整備すること。不動産流通の高度化・近代化することは、消費者のためにもなることです。是非、消費者に優しい政策を目指すという福田総理の言葉が本当なら実現してもらいたいものである。

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日本経済新聞に、理想の住まいについてのアンケート結果が掲載されました。賃貸と持ち家を対照的に分類しているもので、各々にメリット・デメリットがあり、どちらを選択するか、すごく迷うもので、とても難しい判断になることが窺えます。

≪アンケート内容：日経プラス１・平成20年8月2日≫

◇持ち家のメリットは
1.老後の住まいに不安がない（245人）
2.自分の資産になる（173人）
3.ローン終了後の住居費負担が少ない（165人）
4.自由にリフォームができる（123人）
5.マイホームを手にしたという満足感（84人）
6.子どもに不動産として資産を残せる（81人）
7.社会的な信用を得られる（63人）

◇賃貸住宅のメリットは
1.長期にわたりローンを抱えずに済む（177人）
2.リフォーム・修繕費が原則かからない（168人）
3.転勤しても住み替えが容易（146人）
4.固定資産税がないなど税負担が軽い（124人）
5.家族構成が変化しても住み替えが容易（112人）
6.初期投資がかからず、日々の生活費に余裕（101人）
7.持ち家に比べ近所つきあいが煩わしくない（89人）

持ち家と賃貸住宅の住宅コスト40年間分を比較するとほぼトントンという試算結果も同時に掲載されています。

このアンケート結果は、それぞれのメリットデメリットをほぼ網羅している内容になります。さらに、持ち家のメリットは賃貸住宅のデメリットにもなり、賃貸住宅のメリットは持ち家のデメリットにもなるというように裏表の関係になります。

アンケートを裏返してみると、賃貸住宅のデメリットとして、老後の住まいに不安なこと、資産にならないこと、住宅の利用に制限があること、賃貸住宅という不安感があるなどでしょうか。ただし、住宅ローンを組まずに購入するならまだしも、賃貸住宅ということだけで社会的な信用を得られないということはないかと思われます。

逆に持ち家のデメリットとして、住宅ローンの返済や税金・修繕費などの経済負担が大きいことによる不安と家計圧迫、住み替えがしづらいことなどでしょうか。近所つきあいが煩わしいことは、賃貸住宅でもある程度はあると思います。しかし、近隣関係に問題があった場合、住み替えるという手段も使いやすくはなります。

これらのメリット・デメリットをすべてうまい形にするのはかなり難しいものです。あるとすれば、住宅ローン負担がない、もしくは、なくすことができる状態での持ち家でしょうか。住宅ローンがなければ、住み替えの容易さも増し、家計の負担も減少する。さらに、利息負担がなくなることで、住宅費用の比較でも有利になることも考えられます。

これらのことを考えてアドバイスをするなら、持ち家の場合、住宅ローンを大きくすることなく、いざとなったら返せる（賃貸にしての家賃収入確保も）ということを考慮することと、住み替えしなくてもいいように、よく考えて失敗しないこと。※物件選びの段階ではなく、探す前の検討を特に。

賃貸住宅の場合、家計負担が楽な分、ついつい無駄な消費をしがちなのを抑え、貯蓄を心がけることでしょうか。特に人生全体の中の住宅について、よく考えておくこと。

この問題は、ニワトリとタマゴのように結論が出ないものです。自分たちにあったものを選択することと、よく考えてみることが大切になります。

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毎朝、起床後にまずするのが自宅に届く朝日新聞を見ることです。子供の時から、新聞は裏から読む癖がついており、今日も、さてとと裏にひっくり返そうとしたら、一面に“住宅ローン減税継続を検討　政府、需要低迷続き景気配慮”という見出しが掲載され、思わず、いつもの習慣を破り、記事詳細を読んでしまいました。

記事の詳細は以下の通りです。

　財務省と国土交通省は、今年末に期限を迎える住宅ローン減税を、来年以降も継続する検討に入った。住宅需要の低迷が続くなか、減税を打ち切ると景気に悪い影響を与えかねないと判断した。今後、減税の規模や適用条件などを詰める。今年末の税制改正の焦点になりそうだ。

　住宅ローン減税は９９年、当時の小渕政権が景気対策として大幅に拡充した。当初は１５年間で最大５８７万５千円が税額控除されるという大規模なものだったが、０４年度税制改正で、段階的な縮小と０８年末の打ち切りが決まった。

　しかし、建築確認を厳格化した改正建築基準法の施行直後の昨年７月から今年６月まで、新設住宅着工戸数は１２カ月連続で前年割れに陥った。住宅着工の落ち込みは０７年度の実質国内総生産（ＧＤＰ）を０．４％押し下げた。

　業界団体によると住宅購入者の７割強が２０〜３０歳の子育て世代で、購入者の半分の世帯年収は６００万円未満。現状では、ほとんどが住宅ローン減税を活用している。

　景気の「後退局面入り」も指摘されるなか、国交省は減税が住宅購入を下支えしてきたとして、打ち切りは避けたい考え。０９年度の税制改正に向けて今年８月末に提出する税制改正要望に、制度の継続と一部拡充を盛り込む。

　さらに与党にも、来年９月までに実施される総選挙を前に「減税の打ち切りで景気減速や景気後退を加速させた」との批判を避けたい思惑がある。自民党税調幹部は「住宅ローン減税継続は重要な検討課題だ」として秋以降の税制改正で議論する考えだ。

　財務省も「必要な政策減税を財政を理由に打ち切るわけにはいかない」（幹部）と制度の継続に理解を示す。ただ、住宅ローン減税の減税総額は年約８千億円。厳しい国の財政事情を踏まえ、減税効果を見極めたうえで、規模の縮小を探る可能性もある。（平成20年8月1日・朝日新聞）

今年度での住宅ローン減税打ち切りということで、土地を購入して新築する人にとって、今年前半が土地を購入するリミットとなり、駆け込みで購入する人が大勢になった。（建売や中古は秋がリミット）

しかし、内容は別としても延長されるのであれば、駆け込みで慌てて購入する必要もなく、またしても、行き当たりばったりの政治に振り回されたことになる。いい加減、場当たり的な時限措置のような政策は止めて欲しい。

住宅ローン減税、延長してもらえるのならそれに越したことはないが、できれば期限無しの長期的なものにしてもらいたい。税制などの要因で不動産市場に影響を与えるのは極力さけてもらいたい。需給や社会的な要因など、ある程度、自然の流れで相場が決まるようにしてもらいたい。

この際、できれば、これから住宅ローンを組む方に加え、今まで住宅ローンを組んだ方・今まさに返済している方までも対象にした“住宅ローン控除”を恒久的な制度として取り入れてもらいたい。

私が考える住宅ローン控除とは、単純に自宅のための住宅ローンで支払った利息を所得控除するもの。仮に3,000万円の年３％で年間90万円の所得控除となり、税率10％なら年9万円の減税。（分かりやすくするための計算）

一家庭ごとの減税幅は現在の住宅ローン減税よりも少なくなるが、当初10年間に限るという期限をなくし、支払っている間全期間控除となれば総額は変わらないか多くなるのではないか。

これから住宅ローンを組む方≒これから不動産を購入する方だけを対象にした税制よりも、住宅ローンを組んでいる方全体を対象にした方が、景気対策にもなるし、ガソリンや物価の上昇に痛めつけられた家計の助けになる。

この提案は、総減税額が大きいので、絶対に採用されないとは思いますが。ある程度の所得金額でカットする（年間所得1,000万円以上は適用外）、優良住宅（それこそ福田総理が主導している200年住宅）のみを対象とするということでもいいのではないかな。

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今月半ば、東証一部上場の新興中堅マンション分譲会社であるゼファーが倒産（民事再生法申請）した。この他にもマンション建築を中心に請け負っていた中堅建築会社の三平建設など、不動産・建設関連の会社の倒産が相次いでいる。

倒産の直接の要因は、供給増、需要減少、地価高騰による仕入れ価格上昇などの下地が悪い中で、サブプライムローン問題によるファンド資金の絞込みが資金繰り悪化によるもの。

しかし、人口減少、世帯減の社会情勢に加え、今までの住宅ストックなどから、不動産市場の需給悪化は目に見えていたこと。先月末時点では１万戸超の新築在庫がある。その大きな流れがあるにも関わらず、マンション分譲業者が乱立し供給を増やせば、脱落業者が出てくることは分かりきっていた。

大手分譲会社でも、家電量販店のような“在庫一斉値下げ”を実施した。個別での値下げは、かなり昔から当然のように行われていたが、一斉値下げ、しかも目立つように告知宣伝するのは異例中の異例。

この流れは、金融市場の資金需給や資材・地価の下落などという相場的な状況で変わるものではなく、社会全体の状況から方向性は変わらないものと思われる。

さらに、新築分野だけではなく、何十年と供給され続けてきた中古マンションのストックもあり、分譲業者側から見た需給関係はさらに厳しいものになる。

このような中で購入者はどのように選んでいけば良いのか。

新築の場合、保証・アフターなどの受けやすさが中古では得られない良さである。しかし、制度しては対応できても、やはり、分譲業者が健全に事業を続けていることが望ましい。分譲業者の財務内容を見抜くのは専門的な方でないと難しいかもしれないが、私の判断材料は、マンション事業に専念しているかどうかを見ている。

今回のゼファーの場合、マンションやビルを建て、ファンドに売却して収益を上げていた。資金を回していかなければならないこと、社員や関連会社を抱えているため止まることができないことなどから、自転車操業的に資金を回し拡大路線にせざる負えなかったのだと思われる。

拡大路線に走らず、地道にコツコツとマンション事業に専念している会社の方が、資金供給の状況に左右されづらいのではないか。得てして、このような地道な会社の方が、マンションそのものも良いものを作っているようにも思える。

ファンドの資金供給縮小という直撃弾を受けたため、マンション分野の会社から倒産は始まったが、地価高騰、資材高騰、購入側の資金力低下、住宅ストックの増加など、一戸建て分野でも、近い将来に同じような状況が出てくると思われる。

このような状況は、今までの住まい探しや住宅への意識・考え方のターニングポイントになるのではないか、不動産購入のお手伝いをする現場の感覚だけだが、大きな流れが変わりつつあるように感じている。

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