2018年01月22日

住宅の大量供給が続くなか考えておくこと

昨日のこと、仕事でクルマを走らせていると、土日の新築分譲住宅の現地販売が至る所で開催されておりました。

道路上に三角コーン、電柱に捨て看板など、交差点付近では案内板の場所の取り合いで、どっちに行けばいいのかわからない。そもそもこの看板設置は違法であり、景観や交通安全にも支障がでますが、販売至上主義の不動産営業にとっては、まったく関係ないことです。(という意識の業者がほとんど)

その看板を見ていると、200万円ダウン、300万円ダウンという文字が踊り、新築分譲住宅の価格が、1680万円、1880万円と破格の値段が表示されています。利益があるかどうかは不明ですが、この価格の新築住宅では、建築の原価はいくらなのか、大丈夫なのか、同じ業界にいますが心配です。

マンションでも、駅の周辺でも、郊外でも、数年前に竣工したマンション、販売上は新築と表記できない未入居マンションが販売されております。モデルルームに行くと、内々で、やはり、300万円、400万円の値引きが切り出されます。

このように、次から次へと、戸建て、マンションが供給されると、さらに、破格値のダンピングで販売されると、困ってしまうのは、すでに住宅を買った人、持っている人です。

それは、住宅ローンを35年の長期で組んでいるため、借入残高がほとんど減っていない。その状況で売却しようとしても、新築が中古戸建てを大きく下回る価格で販売攻勢をかけるため、借入残高を超える金額で販売するのが難しくなる。

ただ、売却する方の内容を見てみますと、新築住宅を2000万円で購入している(売買契約2000万円)のにも関わらず、抵当権設定金額が2200万円となっている。購入するときに、価格に加えて購入諸経費、さらに、家財や引越し費用までも借りてしまっている。

市場での一般的な評価としては、同じような条件であれば中古よりも新築の方が高い。新築が1800万円で販売されていれば、中古では1700万円とか1600万円で販売しなくてはならない。

さらに、この金額は理屈であり、行動経済学(いわゆる心理)でいう新築プレミア分も考えると1500万円を下回る必要もあるかもしれません。

生活スタイルや家族の状況が変わらないなら、そのまま暮らしていくということで、売却をしなければ債務超過になっている自宅の問題が顕在化することもなく、返済さえしていれば問題ありません。

しかし、転勤転職、離婚(最近は急増)、介護、返済難などで、どうしても売却しなければならない状況になった場合、先のような購入をしていると売るに売れず、にっちもさっちもいかない状況になって困ってしまいます。

購入するときに売却のことまで考えづらいかもしれませんが、出口戦略を考えてリスクに備えることがとても重要になります。

住宅ローンの組み方としては、どんなに安くしてもこのくらいでは売れるだろうという金額よりも借入金額が常に下回るようにする。配偶者の収入は当てにしない。

買い方としては、身軽な状態でいられる住宅にしておく、建物に比べて落ち方がゆるい土地への配分を多くする。

高額出費をして、すぐに売ることになって、数年しか経っていないのに、数百万円、一千万円を超える売却損が出るのは、現実としても、精神的にもきつくなります。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
1. 一般媒介で複数の会社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 14:32| Comment(0) | ファイナンシャルプランナー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月09日

競売・任意売却の対象にならないためには

毎月送られてくる競売情報誌を眺めていると、競売までに至った原因(収入減など)はわかりませんが、一般的な住宅が多く見受けられ、そのほとんどが住宅ローンの支払いが不能になってというものです。

一般的な不動産の流通市場では「任意売却物件」も増えてきており、これは競売以上に住宅ローンの支払い不能が理由となっております。

住宅ローンの支払いができなくなるのは、第一に本人の責任も大きいですが、不動産の状況や住宅ローンの仕組みそのものにも問題があると思います。(だからと言って、返済ができない理由にはなりませんが)

シンプルな話として、家を売って返済できれば、毎月の返済ができなくなっても救われます。

買うにも売るにも諸経費がかかりますので、このくらいの資金力がなければ買ってはいけないのでしょうが、そこさえ担保できれば、いざとなったら売ればいい、という状況になっていればいい。

そのために考えておくことは次の通り。

1)不動産価格が横ばい、もしくは、返済が進む程度と同じ程度の下落幅で維持されていく。

かつての高度成長期やバブル期のように、経済要因で価値が維持されるのであれば何も考えなくていいのですが、相変わらずの下落傾向と今後も下落要因が多いことから、購入する時から、価値が下がりづらい不動産を買うこと。

このためには、土地については需要が維持される利便性が高い地域にすること、建物については経年劣化による価値の下落額を小さくするためそもそもの購入額を小さくしておく(新築よりは中古、ある程度落ち切りながらも残存期間が残る中古がベスト)。

2)住宅ローンの返済が滞ったら、不動産を売る(手放す)ことで返済が完了する仕組みの住宅ローンにする。

海外で一般的なノンリコースローンタイプの住宅ローンに仕組みが変わってくれれば、購入側では特に考えなくてもいいのですが、日本の住宅ローンは不動産の下落リスクは所有者が背負うことになるため、自身で考える必要があります。

売れれば返済が完了するようにするためには、住宅ローンの借りる金額を小さくしておくことで、不動産の価値が残高を常に上回るようにしておく、そのために自己資金を準備する。

もしくは、どんなに苦しくなっても負担できるくらいの返済負担としておく、このためにも自己資金を準備する。自己資金が厳しい場合は、借入金額を少なくしておくことです。

この1と2を考えると、土地を買って新築注文住宅を建てる、というのは、かなり余裕がある富裕層(高所得が長期に渡り続く所得者)が対象となります。(新築マンションは利便性はクリアも建物の割合が高く、やはり富裕層向け)

利便性が高い地域で土地を買い、経年劣化により価値が減少する建物にお金を投下し、住宅ローンの返済が安全帯に入るほどの自己資金と収入があるということですので。

逆に言えば、土地を買って注文住宅を建てられるというのは、それなりの所得層であるという証しかもしれません。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 17:50| Comment(0) | 住宅ローンの借り方 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月27日

相続税・贈与税の基本

民法で財産を承継できる人を定めており、これを法定相続人と言いますが、遺言や遺産分割協議などがある場合はそれが優先されるため、実際の相続人と必ずしも一致するものではありません。法定相続人は、配偶者、子供、父母、兄弟姉妹が範囲となり、代襲相続も定められます。

遺産分割は遺言や協議が優先されますが、分配の目安として民法で法定相続分(分配割合)が定められております。(宅建業法の報酬上限と同じく定めはあるものの法律で強制して決められているものではありません。)

被相続人の意思に即した遺産分割や、争いを避けるために、遺言書を活用するケースがあります。遺言書には一定の書式や決まりなどがあるため、遺言書とあっても無効になることもあります。

遺言書により被相続人の意思で遺産を分割する場合でも、配偶者や子供、父母には遺留分として一定割合の財産を相続する権利が認められております。

遺産を相続した場合、基礎控除額を超えると相続税が課税されます。基礎控除額は近年改正され、3000万円の定額控除分に相続人の数(1人あたり600万円)を加えた金額となります。遺産額を計算するにあたり、借金や葬儀費用は差し引かれます。また、仏壇やお墓などは非課税財産とされ除外されます。

相続税の計算は独特の順番で行われます。まず、遺産額から基礎控除額を差し引いて課税遺産額を計算します。ここでマイナスになれば非課税です。その後、法定相続したと仮定して各人の遺産取得額を計算し、その金額に対しての相続税を計算した後に合算して相続税の総額を計算します。その総額を実際に取得した割合で各自の納付税額を計算します。

配偶者には特別な考慮がされており、配偶者の法定相続分、または、1億6000万円のどちらか多い方までは非課税とされております。生命保険金や死亡退職金などにも独自の非課税枠があります。

相続税の申告は、被相続人の死亡後10ヶ月以内に被相続人の住所地に行います。相続税の納付も10ヶ月以内です。一定の要件を満たせば、延納や物納が認められることもあります。

相続税は死亡時に財産が移転されて課税されるものですが、生前に財産が移転される場合は贈与税となります。このことから贈与税は相続税の補完的な意味合いがあるとことになります。

贈与税の場合も基礎控除額1年110万円があります。同じ年であれば110万円までは非課税となります。あえて110万円を超える贈与を行い、贈与税を支払うことで贈与の証拠を残すなどという方策もあります。

贈与税の場合、住宅用の資金や教育資金、結婚・子育て資金の場合、一定の要件の下に非課税措置が設けられております。

また、死亡したときまで贈与税の課税を繰り下げる相続時精算課税制度もあります。これは贈与税を相続税での支払いに切り替えるもので、このため年毎の贈与税基礎控除はなくなります。この適用を受けるためには一定の要件があります。

贈与税には婚姻期間20年以上の配偶者に居住用不動産(もしくは購入資金)を贈与した場合に適用される配偶者の特別控除という制度があります。

相続税、贈与税の対象財産を評価するに際して、預貯金などの金融資産は分かりやすいですが、不動産に関しては計算方法が決められております。土地に関しては国税庁の路線価を基に算出され、建物に関しては市町村の固定資産税評価額で計算されます。

貸家や貸地、宅地などに関しては評価の減額などの特例があります。路線価や固定資産税評価額が時価よりも低いことやこれらの特例があることから、相続税節税のために不動産が活用されることが多くなります。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 13:50| Comment(0) | ファイナンシャルプランナー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月29日

住宅購入を安心なものにするためには

「一般人は利息で苦しむ、小金持ちは利息をけちる、富裕層は借入金を上手に利用する」という言い伝えを聞いたことはございますでしょうか。(私は今朝、初見)

ローンを組むこと、お金を借りることそのものは決して悪いことではありません。成功者、富裕層から上場企業まで、お金を借りて生活や事業を営みながらも、なにも問題なく過ごしている方は多い。

家を買うのに、現金でないと不安というのは極端にしても、少しでも多く頭金を入れないと危ないということはありません。住宅ローンを借りるにあたり大切なポイントを抑えているかどうかが大切になります。

「住宅ローンを安心して借りるポイント」
・借入金額はできるだけ少なくする(自己資金分も借りて、自己資金用資金は貯蓄または投資)
・金利をなるべく低くする
・借入期間を可能な限り短くする
そして、地価や価格が下がりづらい物件(立地)を選ぶこと。

これにより、いざ売却というとき、借金が残らずに売り切れることになり、リスクが限りなく小さくなります。そして、住み替えができることにより快適な生活が過ごせるようになります。

核家族化と都心居住へと社会構造が変化した現在、生まれ育った家や地域で一生を終えるというのは、かなりの贅沢な生活になりました。

今後は、ライフスタイルにより、住み替える、もしくは、家を改築する(間取りの変更など)という流れが主流になってきます。

その時、市場性があるかどうかが高く(早く)売れるかどうかにとって重要になります。

万人受けする住まい(もしくは間取りを変えられる柔軟な住まい)、過不足がない利便性がある地域、災害への安全度が高い地域や住まい、など、購入者が求める要素がどれだけ備わっているかどうか、これが購入する場合に注視するポイントになります。

空き家問題に象徴されるように、住宅ストックは充足を超え過剰在庫状態に至っております。さらに、本格的な人口減少時代に突入し、今後の不動産価値は、ますます利便性の影響を受けるようになります。住宅ローンの借入を上手にしても、住まい選定を吟味しても、立地が悪ければ、せっかくの対応策が機能しません。

これからの購入にあたっては、まずは立地、この立地を選定後、住宅ローンの借り方、住まいの選び方を念頭に置いて住まいを検討する、という流れが必須となります。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 13:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンの借り方 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月15日

ブームの不動産投資、勝つより負けないが大事

5月11日に放送されました、所さん!大変ですよ「サラリーマンに人気!?“オーナー”の光と闇」 http://www4.nhk.or.jp/taihentokoro/x/2017-05-11/21/2483/2121086/ を拝見しました。

番組HPより:最近「オーナーになりたい」というサラリーマンが注目しているのがコインランドリー。他にもトランクルーム用コンテナ、シェアハウス、さらにはタコツボまで、実に様々な「オーナー」業が人気だ。マイナス金利で利息が期待できず、雇用や年金の不安を募らせた人たちの受け皿となっている。一方、ブームに乗じて「オーナー詐欺」も横行、資金を失う人も。オーナーに憧れる人たちの事情と、その裏でうごめく怪しい事件に迫る。

番組の紹介文では、不動産以外の言葉が並んでいますが、番組内容は、やはり不動産投資がメインで取り上げられていました。(不動産投資のみを抜粋します)

主婦で3人の子どもを育てながら、現在アパートを8棟も所有し、家賃収入は約6000万円、経費やローン返済などを差し引き、年間1500万円超の利益を出している女性。以前は、会社勤めをしながら子どもを育てていたが、両立が厳しくなり退職したものの、夫の給料だけでは不安を感じて不動産投資を始めた。

ワンルームマンションを首都圏に4部屋所有している男性は、全ての物件を処分する方向で動いている。勤務先の業績が悪化して先行きに不安を感じていたとき、不動産業者から不動産投資を勧められたが、新築での購入後、2年で空室になり、その赤字を埋めるためにさらにマンションを購入し、また空室になって追加購入し、トータルの赤字は月7万円弱になって、手取り18万円の給料から補填すると生活が成り立たなくなった。(売却の依頼先が任意売却業者だったので実質の破たん処理)

サラリーマンを辞めてシェアハウスのオーナー専業になった男性は、まず、築45年の戸建てを購入し、1階を自宅、2階を3人に貸て毎月12万円の収入が得られた。この成功事例をベースに次々と中古物件を買い足して16棟になった。資金調達についての質問に対して「こんなに貸して大丈夫なの、と思うくらい簡単だった」と答えていたのが印象的です。

このような購入しやすい環境(審査の緩和、金利)と状況と、現在の収入不足、将来の不安から、サラリーマンの方が副業に手を出す方が増加しました。書店では不動産投資の書籍が並び、BSデジタル放送では通販番組に負けず不動産投資番組を放送しているなど、不動産投資はブームとなっており、弊社にも、不動産投資物件を探している方のお問い合わせが入ります。

弊社で投資物件となると、実需用(自宅用)の物件がたまたま賃貸されているという状態(オーナーチェンジ)での取り扱いがメインとなります。このため、空き家になり、空き家の長期化や家賃低下となりそうであれば、自宅用で売ってしまえば、少なくとも損はしないという状況で移れますが、一棟物や投資用ワンルーム物件の場合、転売が思うようにできず、最悪のケースは破たんまで進んでしまうことがあるのは番組で紹介された通りです。

放送では、ホンマでっか!で有名な澤口俊之さんより「きょう1万円をもらうか、1週間後に1万1000円をもらうか、あなたはどちらを選ぶ?」という質問がございました。澤口さんによれば、オーナーに向いているのは1週間後に1万1000円をもらう方を選ぶ人物で、目先の利益より将来の大きな利益を考えられる人のほうが投資感覚に優れているそうです。

これを言い換えれば、目先の利益よりも将来の危険回避を考えられる人、スポーツの世界と同じですが、派手な勝ち方をしなくて負けない人が最後に残り、結果的に勝ち組になれます。

自宅の場合でも同様ですが、いざという時の出口戦略、貸せるか売れるか、負債に負けない備えがあるか、という考えが大事になります。すでに所有している方は、この先、その所有がどのように進んでいくのか、ご確認しておくことをお勧めします。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 13:09| Comment(0) | TrackBack(0) | ファイナンシャルプランナー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月30日

収入も資産も細かく複数に分ける

『9割の日本人が知らないお金をふやす8つの習慣』著者生形大氏の発刊記念講演に出かけてきました。書籍や講演でおっしゃっていたポイントは、働かなくても安定的に入るストック収入を作ろう、複数の入り口を作ってリスクを分散しましょう、というものです。http://diamond.jp/articles/-/125604

ストック収入の代表的なものは、預金の利息、株の配当、不動産の家賃収入などになります。そのストック収入の反対は、給与収入などのフロー収入となります。複数のストック収入、ストック収入とフロー収入などを組み合わせて、収入先を分散し、確保することにより、これからの不透明な将来や老後の対策、資産形成に繋がります。

このように収入先が複数あれば、一つが思わしくない状態になっても他でカバーできます。この考え方を資産の部分にあてはめますと、同じ資金を一つにまとめて投資するというのは禁物ということになります。よく言う「すべての卵は一つの籠に入れるな」という言い伝えです。

ひとつの籠に入れておくと、何かあった時に、同時に被害に遭ってしまう、複数の籠に分けておけば、ひとつがひっくり返っても、他の籠に入っていた卵は無事でいられます。資産管理では、現金・預貯金、株式・債権、不動産の特徴が分かれた三種類に分散する三分法などが有名です。

これは、投資家、資産家に限った話ではなく、お金に余裕や余力がない一般の方こそ、考えて、実践しなければならないかもしれません。

不動産を題材にしてみますと、預貯金をすべて吐き出してまでして家を買ってはいけない、現金を確保しながら背伸びせずに買う、将来の収入を現金に回す余力がないほどの返済額にしない、無理なく蓄えができる範囲の返済額に抑える、同じ購入力なら、時期と場所と物を分散して買う、ということになります。

例)預貯金500万円あれば、家に使う分として200から300万円、残す分として200から300万円と分けて家を買う。

例)年収600万円、可処分所得400万円、生活費240万円のケースで残120万円の余力があっても、年120万円の返済額としないで、年60から90万円程度の返済額として、残りの30から60万円は蓄え・非常資金とする。

例)40歳で購入する場合、75歳までの返済期間を、60歳までの20年を住宅資金、60歳からの15年分を老後資金へと回す。

例)4000万円の家を購入できるなら、今、2000万円の家を2件購入する。この場合、どちらか1件を賃貸として収入として考えるケースと、職場近くと郊外・地方と分けて2件をオンオフで使い分ける、2件の地域を分ければ災害リスクの軽減にもなります。

長年、不動産を扱ってきて、多くの方々を拝見してきて、永住というのはなかなか難しい、10年程度で生活スタイルや状況に合わせて住み替えをした方が、負担少なく快適な生活を送れるのではないかと実感しています。

この場合、1件目から大きく買ってしまうと、2件目とはいけなくなります。1件目で何かあった時に2件目にいけず1件目で立ち止まってしまうと、負担重く苦しい生活を過ごさなければなりません。

どのケースでも、共通して言えるのは、売れる物件、貸せる物件、負担が少ない物件にしておくこと、もしくは、売れる状態(現金、借金などの資産バランス)にしておくことです。

2件、3件を買うというよりは、2度、3度買うという感じでしょうか。それがしやすいのが、住宅ローンという使いやすい融資制度、住宅の場合に受けられる様々な恩恵(減税など)、そして、サラリーマンの安定した収入があることと2件目以降の場合の賃貸収入になります。

くれぐれも、広い土地を購入して思う存分の好き勝手に注文住宅を建てる、というお金持ちな方がするような買い方は避ける方が賢明です。

もし地震や風水害などの災害に見舞われたら、病気や事故で収入が減ってしまったら、介護などの負担が増えたら、転勤や倒産などの仕事に変化があったら、才能が開花して子育てに費用が必要になったら、近隣関係が合わなかったら、というような様々なリスクがあります。

これらのリスクをマネジメントすることが、不動産の購入、さらには、資産形成や生活に必要となってきます。結論、家は小さく分けて、使える売れる家を買いましょう、高額、高負担の家は厳禁です。

[PR]「不動産の売却・購入ならプレシークへ
「売却の窓口」「リニュアル仲介」「不動産競売流通協会」の三本柱で不動産売買をサポートします。仲介手数料の割引(最大半額)制度もございます。
posted by preseek_shibata at 16:46| Comment(0) | TrackBack(0) | ファイナンシャルプランナー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月23日

不動産投資の儲けは賃借人からの搾取?

物事には表があれば裏がある、勝負事には勝者がいれば敗者がいる、株で儲かる人がいれば損をする人がいる、受験に合格する人がいれば不合格になる人もいる、これらのように、一方の人が見て良いことでも違う人が見れば悪いことになるということは、かなり普遍的で共通するものです。

近年、不動産投資のセミナーが花盛りです。書店に行けば、不動産投資の成功マニュアル的な本が所狭しと並べられています。私個人は、そうそうみんなが儲かるのかよと懐疑的に見ていますが、ふと思いついたことがあります。

それは、大家さん(不動産投資)が儲かるなら、その店子(賃借人)はその分だけ損しているのかな、それなら、家は賃貸ではなくて購入した方が得になるってことなのかな、ということです。

あえて乱暴な計算式にしてみますと、不動産の評価(原価)に維持経費と家主の利益を加えた金額を回収しようとして賃料を設定するわけです。不動産原価+維持経費+家主利益=賃料。

この計算から家主の利益を除いた金額が購入時の住居費(購入時費用と維持経費)となり、利益がない分だけ購入の方が得になることです。

購入時には住宅ローンを組むので、その利息分は購入側に加算しなければなりませんが、近年、不動産投資をする方はアパートローンを利用するケースも多く、その返済利息は賃料に上乗せされます。さらに住宅ローンの金利が1%を切るなか、アパートローンは低くても2から3%くらいになるため、さらに購入側が有利になります。

この計算は、新築と中古でも当てはまります。賃貸の場合、節税対策で利益を極限まで減らすという家主さんもいることから例外があるかもしれませんが、新築・中古の比較では利益を要らない分譲業者は存在しないことから例外はごく稀になります。(現金化のため赤字処分売りもあり)

新築と中古の例を計算式にしますと、不動産の適正評価額が中古の価格とすれば、その評価に分譲業者の利益と販売経費(両方合わせて2割程度)を上乗せした金額が、新築分譲価格となります。(これがいわゆる新築プレミアム)

持ち家と賃貸の比較では、ライフスタイルの変化が近々確実にありそう、不動産の価格と賃料のバランス、収入の変動などの働き方、住まいのグレードや設備、気楽さ(賃貸も購入もどちらにもある)などの考え方、など、お金以外のこともあります。新築と中古でも同様に、お金だけでは判断できないこともあります。

お金としての比較でも、生命保険、老後資金、キャッシュフロー、税金など、損得以外にも考慮すべき項目もあります。毎月の住居費だけで判断はつかないと思いますが、目先の損得であれば、持ち家、中古(さらに戸建て)が有利になると考えられます。

また、持ち家、賃貸比較の場合、どこに出口を置くのかによって判断が分かれます。死ぬまで暮らし続ける終の棲家であれば、持ち家の方が有利かなと思いますが、途中で住み替えをすることになった場合は下落リスクも絡んできます。

持ち家、中古(戸建て)に加えて、持ち家派が有利になるには、利便性を重視することが必須となります。駅から遠い新築であれば、駅に近い中古。都心から遠い新築であれば、都心に近い中古。同じ予算なら利便性へ多めの予算配分を。これが持ち家有利への鉄則です。

なお、住まいは損得だけではありません。満足度、快適性、安全性を求め、圧倒的な資金力があるならば、新築でも問題なく、新築を選ぶべきこともあるかもしれません。

追伸:最近、悪魔の言葉という名のもとに「住宅購入全面否定」が流行っているそうです。もしかしたら、お金持ちが利益の源泉を確保するために賃借人を増やすために仕掛けているのかもしれません。否定の話しも全面的に間違っているわけではなく、どちらから見るかによって違うというだけです。

[PR]「不動産の売却・購入ならプレシークへ
「売却の窓口」「リニュアル仲介」「不動産競売流通協会」の三本柱で不動産売買をサポートします。仲介手数料の割引(最大半額)制度もございます。
posted by preseek_shibata at 18:10| Comment(0) | TrackBack(0) | ファイナンシャルプランナー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月21日

営業マンの言葉は逆に考えると正しいことが多い

仲介手数料は3%で決められている、返済比率が25%なら余裕で皆35%まで借りていますよ、今が金利が一番低い、これから値上がりするから今が買い時、未公開・掘り出し物、他の人も検討しているから早くしないと、売るなら専任の方がいい、などなど、不動産営業の現場で語られる言葉があります。

ひとつひとつを、一回二回聞いても、そんなはずは、と思いますが、これが何年も何年も言われ続け、皆が皆から言われると、そういうもんだと思い込み、そうなっているんだと信じ込むようになります。最近話題の出家したタレントさんみたいですね。

営業マンが言う言葉は、案外、なにも考えずに逆に考えてみると、それが正解ということも多い。営業マンが言うことに反論していると、時間もムダになりますので、はいはいと受け止め、逆に考えてみましょう。

仲介手数料は確かに法律で定められておりますが、それは上限額までで、上限を超えなければ当事者での合意で決めることができます。

住宅ローンを借りる際の返済比率は25%が普通であればいっぱいいっぱいで、35%までの限度額まで借り切る人もいないことはありませんが、皆が皆ではありません。

金利に関しては、結果論として今が一番低い、ということはあるかもしれません。しかし、未来のことなど誰も断定できるものではなく、経済学者でもない不動産営業マンがどこまで見切れるのか。(経済学者が当たるというわけでもありません)

不動産に関しても、値上がりするのかしないのか、未来の価格動向まで読み切れません。新駅がオープンなどの特殊要因がある場合を除いて、基本的には下落トレンドと考えてもいいと思います。

未公開、掘り出し物、これも、どこまでホントか疑わしいものです。不動産の営業マンなら、そう思わせる(一応嘘ではない)ような情報操作(言い訳)はできます。さらに、特別な関係でなければ、お客様に未公開はまだしも、掘り出し物を紹介することはありません。

他の人の検討も重なる時もあり、タッチの差で逃すこともありますが、さくらなどの架空のお客様を仕立てることもよくありますので、それだけで焦ることは禁物です。(DVDで家を売るオンナ参照)

売却では専任媒介がいいというのは、営業マンにとっていい、というもので、売主にとっていい、というものではございません。スポーツの世界でレギュラーを約束したら、その選手は頑張りませんよね、一般媒介で競争させる方がベターです。(売主様の事情により専任がいい場合もなくはない)

この他にも、前回のコラムで紹介したような選択(賃貸か購入か、戸建てかマンションか、新築か中古か、変動金利か固定金利か、など)でも、営業マンのアドバイスは、お客様にとっていい、ではなく、営業マンにとって都合がいい方向に進めようとする話をします。

例えれば、今が買い時、今が売り時と、同じ営業マンでも、立場が違えば真逆のことを言うのが、一番わかりやすい例でしょうか。

近年、ブラック企業が話題に上ることも多いですが、その代表的な業界が不動産業界です。一般的な企業は、世間で話題に上れば労働環境を変えようとしますが、この業界は眼中になし、まったく変えるようなことはしません、筋金入りなのです。

営業成績、ノルマ、とても厳しい、そのため、無茶苦茶な営業活動が行われます。違法、違反など日常的に行われます。一番目立つのが道路にある誘導看板など、これは違法ですが堂々と行われています。

このような状況で、営業マンがお客様の立場に立つのはごく少数です。営業マンは、自分の成績のために、どのような話をするのか、お客様を見ながら柔軟に対応してきます。(大手やフランチャイズ系は、このような営業研修が徹底されています)

繰り返しますが、不動産売買での賢い判断は、営業マンの言うことの逆である可能性が高い。なお、100人のなかで10人くらいは正しい方向を勧めてくれますので逆が100%正しいとも断言しません。(営業マンぽい逃げ道です)

[PR]「不動産の売却・購入ならプレシークへ
「売却の窓口」「リニュアル仲介」「不動産競売流通協会」の三本柱で不動産売買をサポートします。仲介手数料の割引(最大半額)制度もございます。
posted by preseek_shibata at 18:58| Comment(0) | TrackBack(0) | ファイナンシャルプランナー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月19日

経済合理性かライフスタイルか

最近、「持ち家か賃貸か、どっちがお得」という定番の話しを聞いたり、メディア(ネット含む)で見る機会が減ってきたように思えます。それだけ、消費者の皆さまが、そんな議論は意味がない、ということに気づいたということでしょうか。

消費者の方々が目覚めれば、視聴率が上がらない、売り上げや閲覧が伸びないということで取り上げられる機会も減り、話題にも上らなくなる、ということかもしれません。

賃貸が得か、購入が得かは、経済合理性から考えれば、10年後、20年後に、不動産の価格がどのようになっているかによって決まるのですが、1年後、2年後も読めないなか、そんな先まで読めません。

さらに、たまたま売却した時が好況の時期であれば買ってよかった、たまたま不況の時期であれば買って損したということになり、ゴールが人それぞれですから、一律に断言することができません。

ネットや書籍などで未来シミュレーションがされている場合、その前提条件次第で、いかようにも結論を導き出せ、営業マンであれば、契約をしてもらうために前提条件を都合がいいように操作します。

仮に、どうしても判断したいということであれば、経済性から見た場合、圧倒的に賃貸が有利になると思います。

賃貸、購入のいずれにもメリットデメリットはございますが、経済的には購入のデメリットが多くなるためです。換金性が悪い、固定化される、購入と売却の経費が高い、経済や人口動態などから値上がりは期待しづらい(下落リスクがある)、維持経費の負担が大きい、など。

それでも購入するという場合、損得ではなく、ライフスタイルや好み、満足度など、お金には変えられないメリットを享受できるという点になります。

これは紛れもなく消費ですから、収入とのバランスを無視した身の丈に合わない住宅を購入すると、生活バランスが崩れ、近い将来、家計破たん(最悪、一家離散)という方向へ進んでいく可能性が高まります。

私は、ここ20年、持ち家で暮らし、持ち家志向が強いですが、これは、儲けてやろうとか、不動産屋だからということよりも、持ち家ある気楽さが一番強い動機です。だから、あまり欲張らず、下がってもダメージが小さい、好き勝手に使えるように、手ごろな価格の住まいにしています。

購入か、賃貸か、というように、住宅ローンの金利は固定か、変動か、という定番の話しもあります。これも、10年先、20年先までの金利動向次第ですので、損得は終わってみないとわからない。損得ではなく、リスクの許容度、考え方や生活、ライフスタイルで選ぶべきです。

この他の選択問題の定番では、新築なのか中古なのか、マンションなのか戸建てなのか、というのもございますが、結論としては、今までの考え方と同じです。

経済合理性で考えれば、不動産の基本的な価値に、新築時の販売経費や分譲業者の粗利などの新築プレミアムが上乗せされている新築は勧められませんが、誰も使っていない家がいい、とか、自分のオリジナルがいい、とか、家づくりを楽しみたいということであれば新築でもいいと思います。(資産ではなく満足度の消費として)

マンション、戸建て論議も、地域、家族構成、生活スタイルなど、判断は人それぞれに異なります。おそらく、経済合理性だけで考えれば、中古の戸建てに分があるのかと思いますが、これも、比較する物件によって異なります。

これら定番の比較問題について、凝り固まった思考で判断せず、いろいろな方の考えや助言を聞いて、総合的に判断してください。突き詰めれば、自分が一番好きな住まいでいいと思います。(身の丈にあっている前提で)

[PR]「不動産の売却・購入ならプレシークへ
「売却の窓口」「リニュアル仲介」「不動産競売流通協会」の三本柱で不動産売買をサポートします。仲介手数料の割引(最大半額)制度もございます。
posted by preseek_shibata at 14:15| Comment(0) | TrackBack(0) | ファイナンシャルプランナー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月05日

税制が変わるだけでも各方面に十分な効果が

不動産を購入する際には、様々な税金が関係してきます。代表的な税制をご紹介します。

1.登録免許税:新築、もしくは、築20年内(耐火建築物は築25年内)の建物は軽減措置あり。土地には軽減なし

2.不動産取得税:新築、もしくは、昭和57年以降に建築された建物とその敷地は権限措置あり。

3.住宅ローン減税:新築、もしくは、築20年内(耐火建築物は築25年内)の建物とその敷地を購入する際に住宅ローンを利用した場合は、所得税・住民税の控除(還付)あり。

4.贈与税:新築、もしくは、築20年内(耐火建築物は築25年内)の建物とその敷地を購入する際に、直系尊属から贈与を受けたときに特例措置あり。

5.相続税:新築、もしくは、築20年内(耐火建築物は築25年内)の建物とその敷地を購入する際に、直系尊属から贈与を受けたときに相続時精算課税制度の適用あり。

6.固定資産税:新築住宅の場合、3年間(3階建て以上の耐火建築物は5年間)は半額にする特例あり。土地は住宅が建っていれば築年数に関係なく軽減あり。

このように、ほとんどの税金は、新築優遇の偏重にあり、中古の場合は、築年数により軽減の有無が区切られております。新築中古を問わず平等なのは、価格に比例するのみの印紙税くらいでしょうか。

高度成長期は住宅が少ないことから新築偏重になるのも止むを得ず、また、バブル期をピークに価格が高額になることから新築や築浅物件が重視されてきたのも、致し方ない面もあります。

しかし、これだけ住宅ストックが増大し、空き家問題がクローズアップされ、不動産価格も低迷し、金利も低く、さらに、日本経済(というか一般庶民の家計)が傷んでいる中、方針を180度転換し、新築を厳しく、中古に優しい税制とすることが自然な流れです。

災害列島の日本、耐震性能や構造的なクオリティ(当時の建築レベルと今までの建物放置文化)から、旧耐震基準に関しては、行政が言うように建替え推進でも致し方ないかもしれません。

新築を買える方は資金的なゆとりもあるでしょうし、空き家という資源を有効に使わないことから、贅沢税と増税までは要りませんが特例を廃してもいいのでは。

既存の住宅を有効に利用し、空き家対策へ貢献すること、唯一の資産となりつつある自宅所有者の高齢者の生活を支えること、などから、新耐震基準であれば、築年数に関係なく軽減を適用してもいい。

なお、現在は、良質な住宅を流通する、既存住宅への信頼性と購入者のリスク軽減から、耐震基準適合証明書の取り付け、既存住宅瑕疵保険の加入により、築年数に関係なく軽減を受けられるようになっています。

新築偏重の税制を縮小するだけでも、既存住宅の流通活性化、空き家対策から、高齢化社会への対策まで、有効だと思うのですが。(財務省もお喜びに)

建築や土木系の会社は、傷んだ社会ストック(道路、橋梁、隧道から水道、下水など)の交換、修繕など、たくさんの仕事がある(人手不足も社会問題化)から問題なく、住宅そのものも高価になることにより良質な住宅へと推進されると思います。(土建国家の復活は自民党もお喜びに)

[PR]「不動産の売却・購入ならプレシークへ
「売却の窓口」「リニュアル仲介」「不動産競売流通協会」の三本柱で不動産売買をサポートします。仲介手数料の割引(最大半額)制度もございます。
posted by preseek_shibata at 16:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 経済・政治・国際 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

広告


この広告は60日以上更新がないブログに表示がされております。

以下のいずれかの方法で非表示にすることが可能です。

・記事の投稿、編集をおこなう
・マイブログの【設定】 > 【広告設定】 より、「60日間更新が無い場合」 の 「広告を表示しない」にチェックを入れて保存する。