住宅ローンと不動産購入の資金計画

　フラット35とは、住宅金融公庫と民間金融機関が提携して実現した「長期固定金利」の住宅ローンのことをフラット35といいます。

　一般的には、住宅ローンの借入は借入金額も大きく、返済期間も20年、30年という長期にわたります。もし、住宅ローンの返済中に金利が上昇し、返済額が増加するようなことがあれば、資金計画への影響も大きなものとなります。

　フラット35であれば、住宅ローンの借入時に毎回の返済額が確定しますので、資金計画も立てやすく、安心の住宅ローンといえます。

　フラット35の住宅ローンを利用するためには、住宅ローンの対象となる住宅について、住宅金融公庫が定める独自の技術基準に適合していることを証明する適合証明書の交付を受けることが必要となります。

　そして、来年４月以降から、「フラット３５」の融資額の上限を現行の物件価格の８割から９割に引き上げることになり、さらに使いやすくなります。融資額の上限は８０００万円で変わりません。

　今回の上限アップは来年４月以降に住宅の引き渡しと融資を受ける顧客が対象。一部金融機関では、３月引き渡し分から９割まで融資する。

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　住宅金融公庫と民間金融機関など、複数の住宅ローンを利用している場合、住宅ローンを繰り上げ返済したいと思った場合、繰り上げ返済は、何を優先にしてに行ったらよいのでしょうか。

　住宅ローンに限らず、繰り上げ返済の原理・原則は以下のとおりとなります。

１：金利が高い住宅ローン、返済期間が長い住宅ローンの返済を優先する。

２：ボーナス返済がある場合は、ボーナス返済の分を優先的に返済する。

３：低金利時代で将来金利上昇が予想される場合は、金利上昇リスクを避けるために変動金利や短期固定金利の住宅ローンをを優先して返済する

４：毎回の住宅ローンの返済金額を減らすより、返済期間を短くするための繰り上げ返済を優先する。

　ただし、どの住宅ローンを優先して繰り上げ返済を行うかは、借入金額や適用金利によりケースバイスースですので、ファイナンシャルプランナーなどに相談することをおすすめします。

　たとえば、12月に住宅ローンの繰り上げ返済を予定している場合、住宅ローン残高に対してのローン減税が適用されることを考えると、繰り上げ返済のタイミングとしては、確定申告後に繰り上げ返済をしたほうがいいのでしょうか。

　まず、住宅ローン減税とは「住宅ローン等を利用して住宅を新築や購入又は増改築等をした場合で、一定の要件に当てはまるときは、その新築や購入又は増改築等のための借入金等の年末残高の合計額を基として計算した金額をその住宅を居住の用に供した年以後の各年分の所得税額から控除するもの」となっています。

　ちなみに、所得税のみが控除され、住民税の控除はありません。 ですので、12月末時点の住宅ローン等の借入金残高をその年の所得税額から控除しますので、12月に住宅ローンの繰り上げ返済をするよりは、翌年の1月に繰り上げ返済をするほうが減税効果は高まります。

　ただ、利息の軽減額と減税額とを対比した場合に減税額が少ない場合には、1ヶ月でも早く繰り上げ返済を行うほうがお得な場合があります。

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　日本経済新聞・夕刊のコラム（十字路：大阪学院大学国定浩一教授）にて、数字上マクロ経済回復は明らかであるものの、生きた社会というものを反映していないと書かれ、メディアの調査にて、いざなぎ景気を超えた好景気を実感する人が11％、否定する人が81％である現実を紹介しています。

　また、日本銀行の利上げ時期についても、個人消費や消費者物価の面で弱めの指標が出ていることから、なかなか踏み切れないできる様子が伝わってきます。

　不動産取引の現場では、不景気というニュアンスはなく、景気もそこそこ良いと感じることから、購入する意欲は衰えていません。しかし、将来への展望に楽観的な見方をする人は少なく、購入するとしても、慎重にという感じがあります。（なので、不動産購入や住宅ローンの相談がひっきりなしに依頼があるのかも）

　上記のメディア調査で、好景気の実感を否定する人が多いのも、今現時点では、好景気と思えても、将来に明るい兆しがあるわけでなく、伝えられるニュースが暗い内容のものばかりであるから、好景気ではないと感じてしまうのではないでしょうか。

　最近のニュースでは、

　・人口減により、将来、現役１人が高齢者１人を支えなければならない
　・夕張市の破綻など、財政赤字による生活への影響
　・定率減税廃止などの増税
　・将来の日本を支える少年世代の犯罪
　
　などなど。

　これらのことから将来を考えてしまうと「日本（自分）の将来は大丈夫なのか」という不安に襲われ、それが、今がいくら良くても全然足らないというような暗い否定的な感じに受けるのではと。

　弊社のような小さな会社や個人の力では、大きな影響を与え、状況を改善するところまでは、とても及びませんが、不動産業界をほんのちょっとづつ改善して、ほんの少しでも社会に貢献できればと考えております。

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　住宅ローンを利用して住宅を購入しようと考えた場合に、すでに年齢が高い場合はどのように資金計画を立てたらよいのでしょう。

　住宅ローンで住宅を購入するときに年齢が高い場合は、住宅ローンの審査は金融機関の判断次第ですが、頭金をたくさん用意したうえで、返済期間も定年退職までに住宅ローンが返済し終わる期間に設定するほうが無難です。

　たとえば、現在の年齢が45歳であり、定年退職が60歳であれば、15年間で返済できるようにする必要があります。

　ただ、場合によっては15年以上の返済期間で住宅ローンを設定することも可能ですが、15年以上で返済期間を設定できた場合でも、繰上げ返済などを利用して定年までには住宅ローンを全額返済してしまうようにしましょう。

　年金以外の収入のあてがあるのでしたら、定年退職後の住宅ローンの返済も可能ですが、年金以外に住宅ローンの返済のあてがないようでしたら、毎月の住宅ローンの返済負担は大きなものとなります。

　住宅ローンを15年返済で設定する場合の具体的な計算例をあげてみましょう。

　住宅ローンの返済期間が15年で全期間固定の金利で2.8％、元利金等返済、ボーナス返済なしの場合、借入金が2,500万円とすると、毎月の住宅ローンの返済額が約17.0万円で、利息総額が約562万円となります。

　また、頭金が1,000万円ある場合ですと、住宅ローンでの借入金は1,500万円となりますので、毎月の住宅ローンの返済額は約10.2万円、利息は約337万円となります。

　頭金をたくさん用意することにより、住宅ローンの借入金額を少なくすれば、返済期間が短くても、毎月の返済金額および利息もぐっと減らすことができ、住宅ローン返済の負担を軽減することができます。

　年齢の高い方が住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの完済時の年齢に注意をする必要があります

　住宅ローンの融資を受ける金融機関によって違いがありますが、おおむね住宅ローンの最終返済時の年齢は70〜80歳の間で設定されています。

　住宅ローンの最終返済時の年齢が70歳と設定されている金融機関の場合は、住宅ローンの借り入れ時の年齢が45歳であれば住宅ローンの返済期間は最長25年、80歳と設定されてている金融機関の場合は最長35年となります。

　住宅ローン利用者の年齢については、住宅ローンの審査時点よりも、申込時点で確認される項目です。

　金融機関による審査で特に重要なポイントは年収に対する返済額などの返済能力となります。

　また、民間金融機関の場合は団体信用生命保険への加入が必須ですので、健康状態に問題がある場合は審査に通らない可能性がありますので、ご注意ください。

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　まだ住宅ローンが残っているマンションなどの自宅を売却して新たに自宅を購入する場合で、現在の自宅を売却してもまだ住宅ローンの返済が残ってしまう場合はどうしたらよいのでしょう。

　通常の住宅ローンの場合は自宅の購入資金だけにしか対応していません。また、資金使途が自由なフリーローンなども借入金の返済のための資金には対応していませんので、住宅ローンの返済の清算には使用することができません。

　現在住んでいる住宅を売却して新しい住宅を購入する場合には、金融機関によって呼び方は違いますが「買い替えローン」や「住み替えローン」という住宅ローンが用意されている金融機関もあります。

　「買い替え住宅ローン」や「住み替え住宅ローン」は、条件を満たすことができれば、自宅の買い替え時の新たに購入する自宅の購入資金だけではなく、売却する旧自宅の住宅ローンの返済資金も合わせて借り入れすることができます。

　ですので、「買い替え住宅ローン」や「住み替え住宅ローン」を利用すれば、現在返済中の住宅ローンの残債より売却額が少ない場合でも対応することが可能となります。

　今の自宅を売却して新しく自宅を購入するのであれば、「買い替えローン」または「住み替えローン」という住宅ローンを用意している金融機関を探してみましょう。

　住宅ローンのが残っている自宅を、新しく住宅を購入しないで売却する場合で、売却しても住宅ローンの返済が残ってしまう場合はどうしたらよいのでしょうか。

　売却しても住宅ローンの返済が残ってしまう場合は、基本的には対応するローンは現状ではないといえます。

　たとえば、資金使途を特定しないフリーローンなどもありますが、住宅ローンなどの借入金の返済には通常対応していません。

　万一住宅ローンの借入金の返済に対応しているフリーローンがあったとしても、金利がとても高いのであまり実用的ではないといえます。

　現在の自宅を売却されて新しい自宅を購入することに対応した住宅ローンはありますが、抵当となるべき自宅がなくなりますので、住宅ローンの残債分を返済するためのローンを金融機関で探すことはまず無理と考えた方が良いでしょう。

　最終的にはご自身の勤務先や、勤務先の共済組合に融資制度があれば、対応するローンがないか確認してみましょう。

　これから不動産を購入されて住宅ローンを組む場合、常に不動産売却想定額＋余剰資金＞住宅ローン残高になる計画を立てましょう。

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　住宅ローンの毎月の返済額には最低返済額などの制約はあるのでしょうか。
住宅ローンの場合、毎月の返済額に制約はありません。住宅ローンの借入金額の割合に対しての制約があるだけです。

　住宅ローンの「フラット35」の場合には融資金額の40％以内、民間金融機関の場合は金融機関によっていろいろですが、通常の場合住宅ローンの融資金額の50％以内で自由にボーナス返済の割合を決めることができます。

　たとえば、2,000万円を住宅ローンで借りる予定の場合、融資金額の50％以内であれば、毎月の返済金額の総額を1,000万円、ボーナスの返済総額を1000万円として契約をすることになります。

　具体的には、住宅ローンの返済期間を30年と設定して、金利を全期間固定金の3.2％、ボーナス返済割合を50％で1,000万円と設定した場合、毎月の住宅ローンの返済金額は約4.3万円となり、ボーナス返済月の返済額は約26万円となります。

　また、返済期間、金利は同じ設定で、ボーナス返済の割合を40％で80万円と設定した場合は、毎月の住宅ローンの返済金額は約5.2万円、ボーナス月の返済金額は約20.8万円となります。

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　たとえば、今は夫婦ではないけれど、近々結婚予定なので結婚後の住宅として、マンションなどを購入する場合があります。結婚前は夫婦ではないですが、共有名義で住宅ローンを利用して住宅を購入することができるのでしょうか？

　物件の売買契約については、結婚前で夫婦ではない場合でも共有名義での住宅購入は可能です。ただし、結婚後に氏名や住所が変更になる場合がほとんどですので、住所氏名が変更になった場合は「所有権登記名義人表示変更登記」を行う必要があります。

　住宅ローンについても、婚約者同士であっても夫婦と同じように収入を合算して住宅ローンの借入が可能になるなど、夫婦と同じ扱いになります。

　ただし、婚約者同士の場合、夫婦と違うところは、住宅ローンを借り入れようとしている金融機関が用意する「婚約証明書」の提出が求められます。

　婚約者同士が「フラット35」の住宅ローンを利用する場合は、婚約者同士の収入を合算できる条件は次のようになっています。

１：「フラット35」の住宅ローンの申込者本人の直系親族、配偶者、婚約者または内縁関係にある人

２：名義を共有できる人数は1名

３：「フラット35」の住宅ローン借入申込時の年齢が70歳未満である人

４：「フラット35」の住宅ローン申込本人と融資住宅に同居する人

５：連帯債務者となることができる人　（連帯債務者：連名で借入をする人のこと）

　「フラット35」の住宅ローンを利用する場合の収入の合算ができる金額は、収入合算者の収入全額または申込本人の収入のいずれか低い金額までです。

　ただし、収入合算者の収入の5割を超えて合算される場合は、「フラット35」の住宅ローンの最長返済期間が短くなる場合があります。

　民間金融機関の場合、連帯保証人による収入合算は対応していますが、連名での借入には対応していません。つまり婚約者同士それぞれが住宅ローンの借入を行う場合は、個別に住宅ローンを借りることになります。

　個別に住宅ローンを借り入れる場合には、婚約者それぞれがお互いに連帯保証人になります。つまり、婚約中でも物件購入や住宅ローンの借入は出来ます。

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　住宅ローンの資金計画を考えるときに、「つなぎ融資」とはどういった融資でしょうか。

　通常住宅ローンによる借入金は、物件が完成し住宅ローンの借主に物件の所有権が移転したのちに、住宅ローンを融資した金融機関が、住宅ローンの対象となる購入物件に担保設定し、担保の設定が終わってから住宅ローンの融資が実行され、口座に借入金が実際に入金されます。

　したがって、住宅購入の手続き上、住宅ローンによる融資が実行される前に、不動産会社や建築会社などへ購入金額の支払いが必要となる場合があります。

　住宅ローンの融資実行より先に支払いが生じた場合に、住宅ローンの融資が実行されるまでの間、一時的な借入をするときのローンを「つなぎ融資」とよびます。

　「つなぎ融資」は住宅ローンの内容とは異なりますので、実際の住宅ローンとは別に契約書が必要になる上、金利も住宅ローンとは別に決められているので、「つなぎ融資」の利息や諸費用が住宅ローンとは別に必要となります。

　なお、不動産会社や建築会社によっては、上記のようにつなぎ融資が必要な場合でも、買い手の代わりに金融機関からの融資資金を受け取ることを条件に、代金支払い前に登記を認める「代理受領」という方法をとってくれることがあります。

　住宅ローンの資金計画を立てる際には、不動産会社や建築会社などに対して、いつ、いくら代金の支払いが必要で、支払い代金は自己資金なのか、「つなぎ融資」を利用するのかなどの資金計画をしっかり確認することが大切です。

　住宅ローンの資金計画を考えるときに、つなぎ融資が必要なのは、具体的にはどういった場合でしょうか。

　1：土地購入を含めた注文住宅の場合など、土地を購入して建物を建てる場合、土地を購入するときの手付金や決済金、建物を建てるときの着手金、中間金について、住宅ローンによって支払う代金についての「つなぎ融資」が必要となります。

　土地を購入して建物を建てる場合に必要な「つなぎ融資」の借入期間は数ヶ月間となります。

　２：すでに保有している土地に建物を建てる場合（注文住宅の場合）、建物を建てるときの着手金、中間金について、住宅ローンによって支払う代金について「つなぎ融資」が必要となり、「つなぎ融資」の借入期間は数ヶ月間となります。

　３：マンションや戸建ての建売住宅の場合等、物件の引渡し日と住宅ローンの融資実行日が違う場合、金融機関によっては、住宅ローンの融資実行日が決まっていて自由に選択できない場合があります。

　融資実行日前に物件の引渡しが行なわれる場合には「つなぎ融資」が必要となります。

　たとえば、購入物件の引渡し日は今月の10日ですが、住宅ローンの融資実行日は今月の25日しか選べないという場合があります。

　物件の引渡し日と住宅ローンの融資実行日が違っていて、住宅ローンの融資実行日が自由に選べない場合、「つなぎ融資」の借入期間は数日間〜数週間となります。

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　与党がまとめた2007年税制改正大綱が新聞記事に掲載されました。“減税型”とはなっていますが、企業中心の減税で、逆に個人には厳しい内容になっています。

　定率減税の廃止は決定済み事項で、今回の改正ではありませんが、新聞での試算を見ると、どの所得層でも増税になります。お題目では、企業が減税になれば従業員にも反映されると言われています。

　でも、史上最長？と言われている現在の好景気の反映具合を見れば、どの程度かはしれていますよね。

　今回の住宅に関わる改正内容は次の通りです。

　・住宅ローン減税を太く短くの10年と細く長くの15年の選択制

　・売却損の繰越損失の特例を09年末まで延長

　・住宅購入時の登録免許税軽減措置を09年3月まで延長

　注意：今回の記事は日本経済新聞を参照しました。同改正案は国会の審議と採決を経て決定します。そのため、今後、内容に変更がある可能性があります。

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　不動産を探す前の「探し方」や、自分達に合った住まいを知る「探す内容」の相談。

　住宅ローンを利用して資金計画を立てるときに、いちばん重要なのが毎月の返済額をいくらに設定するのかということになります。毎月の住宅ローン返済額は月収の税込みの額面で考えるべきか、実際の手取りで考えるべきかどちらがいいのでしょうか。

　以前は、毎月の住宅ローンの返済額は、税込みの額面ベースで考えるのが普通といわれてきました。住宅ローンを融資する金融機関の条件としても、「税込み年収額税込年収に占める年間元利金返済額の割合が○○％以内」と明記されています。

　しかし、これからの時代は必ず住宅ローンの返済額は、月収の手取り額をベースにして考えましょう。なぜなら、今後厚生年金保険料等の社会保険料の個人負担は間違いなく増えていくと思われます。

　また、税金に関しても、「所得税の定率減税制度」の廃止が決定して、施行されればますます収入の手取り額が減ってしまいます。

　つまり、税込み年収は以前と変わらなくても、確実に年収の手取り金額は減少することになります。ですので、住宅ローンの返済に関する資金計画を立てるときには、手取り額をベースにして考えるようにしましょう。

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　先日の新聞報道に“２×４住宅の火災保険料取り過ぎ”という記事が掲載されました。

　昔から“入りにくいのは生命保険、出しにくにのは損害保険”と言われ、最近の保険金不払い問題で、保険会社各社とも、言葉通りであったということが証明され、印象付けられました。

　今回の火災保険料についても、その印象から保険会社を叩く記事を書けばと、ブームに乗っかるような感じで書かれました。確かに、書かれたような保険料の取り過ぎはあったでしょうから、記事の基本はいいのでしょうが、ちょっとオーバーに見出しや記事が書かれ、一般の方に、誤解と混同を与えています。

　この記事を読んだ方に、情報の訂正して欲しいことは、

　誤：２×４住宅は割安な保険料

　正：省令準耐火の建物は割安な保険料

　です。

　以下に記事を紹介します。

　≪朝日新聞：12月10日≫

　「２×４」住宅で火災保険料取り過ぎ　大手損保５社

　耐火ボードを取り付けるなどして燃えにくくした「ツーバイフォー（２×４）住宅」なのに、旧来の木造工法を前提にした割高な火災保険料を取る事例が損害保険各社で相次いでいたことが朝日新聞の調べでわかった。東京海上日動火災や三井住友海上火災、あいおいなど大手損保５社すべてで、適正な保険料の倍近い額を取っていたことが確認された。ただ、各社が把握する件数は氷山の一角にすぎず、全体では２万件以上にのぼるとの推計もある。

　損保各社は昨年来、「不払い」問題で社会的非難を浴びたが、「取り過ぎ」事例が発覚したことで、改めて顧客軽視の体質が業界全体にしみついていることが浮き彫りになった。

　２×４住宅は、旧来の木造工法より耐火性があるため、大手損保各社は９９年、政府の認可を経て保険料率を改定し、一般の木造住宅より３〜６割ほど保険料を安くした。

　ところが、改定後も、多くの２×４住宅で、割高の保険料が徴収されていた。契約が長期に及べば１件当たり数十万円を払い過ぎることもある。

　朝日新聞の取材に対し、大手５社の広報担当者はいずれも過去に取り過ぎた保険料を顧客に返還したことがあると認めた。日本興亜では０５年度に６件の苦情を受けて調べたところ、いずれも保険料を取り過ぎていた。

　損保ジャパンも０１年以降、顧客の指摘で５件の取り過ぎが発覚した。同社幹部は「５件だけとは考えていない。契約更改時の文書などで顧客に再度確認をしたい」と話した。

　取り過ぎが何件あるかは各社ともつかみ切れていない。いずれのデータベースも２×４住宅を検索する項目がない上、契約時に２×４かどうか確認していないことが多いからだ。１００万件を超える木造住宅の火災保険契約の中から２×４だけ抜き出すには、一つひとつ顧客に問い合わせるしかなく、「事実上不可能に近い」（ある損保の広報）。このため各社は「取り過ぎの額がわかった時点で返済する」という姿勢だ。

　国土交通省住宅局の統計によると、０５年度までの１２年間に約９７万戸の２×４住宅が建てられた。大手損保の１社がこのデータと自社のシェア（約２０％）をもとに推計したところ、同社だけで約４０００件も取り過ぎている可能性があるという。同社の推計を業界全体に当てはめると、２万件を超える計算となる。

　各社は「割安な保険料率を適用するには、加入者側が申告する必要があるが、保険代理店側の説明も不十分だったようだ。損保としても反省しており、結果として保険料を取り過ぎたことは遺憾だ」と話している。

　保険業法では、保険商品を勧誘する際「契約者らに重要な事項を説明しない行為」を禁じている。今回の取り過ぎは、この規定に反しないと各社は見ているが、一部の代理店からは「保険料が半額近くも減るのだから、重要事項に当たると考えるべきだ」と損保本体を批判する声も上がっている。

　−−ここまで

　ポイントは、“耐火ボードを取り付けるなどして燃えにくくした「ツーバイフォー（２×４）住宅」”であって、ツーバイフォー（２×４）住宅＝燃えにくい＝省令準耐火＝割安な保険料適用ではないこと。

　あくまでも“燃えにくくした２×４住宅”というところが重要です。

　この記事の中で“省令準耐火”であることが条件で、全ての２×４住宅が対象にはならないと但し書きがないことが残念です。

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　変動金利型の住宅ローンに、長期変動プライムレートに連動した変動金利型の住宅ローンがあります。長期変動プライムレートに連動とは、どういった変動金利型の住宅ローンなのでしょうか。

　まず、長期プライムレートとは、簡単に言うと長期貸し出し金利の基準となる金利のことをいいます。

　プライムレートとは銀行が信用力の高い一流企業にお金を融資するときの、最優遇貸し出し金利のことで、一般の長期貸出金利は、長期プライムレートを基準にして、リスク度合いなどに応じて金利を上乗せして決められるています。

　また、長期プライムレートは、長期国債の利回りの変動にほぼ連動するような形でその都度決定されていきます。

　ただし、最近では、銀行が長期で貸し出す金利は、短期プライムレートに連動する長期変動基準金利（新長期プライムレート）を導入するところが増えてきています。

　変動金利型の住宅ローンへの適用方法は金融機関によって違いはありますが、一般的にはプライムレートをもとに、半年に1回見直しを行います。

　住宅ローンの返済額については、5年間毎に返済額を見直します。つまり、金利が変動しても5年間は住宅ローンの返済額が変わりません。

　年2回の金利の見直しのときに金利動向に変化があった場合、住宅ローンの返済額は変わりませんが、元本部分と利息部分の比率が変化することになります。

　ただし、住宅ローンの返済額の見直しのときに、金利上昇によって返済額が増加する場合もありますが、返済額の増加は、それまでの返済額の1.25倍を上限としています。

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　借り換え専用住宅ローンとは、住宅ローンの借り替えのために組む専用のローンのことをいいます。借り換え専用住宅ローンで借り替えをしたことにより、住宅ローンの総返済額が高くならないように借り替えにかかわる事務費用等の諸経費もあらかじめ確認することが必要となります。

　借り換え専用住宅ローンでは、大幅に担保割れをしている場合でも、一定の条件を満たす人に対しては、評価額＋1000万円まで借り換え可能になっています。

　一部金融機関によっては現在の評価額の2倍又は3倍までは借り換え可能というケースもあるようです。

　ただし、年収は500万円以上が条件など、一般の住宅ローンと比較すると、借り換え専用住宅ローンは審査基準が厳しくなっています。

住宅ローンの借り換えには、新規の住宅ローンと同じようにさまざまな諸費用がかかります。住宅ローンの借り換えにかかる諸経費は、金融機関によって違いがあります。

　金融機関や住宅ローン借り換えの金額、返済期間などによって一概には言えませんが、場合によっては結構な金額が違ってくる場合があるようです。

　また、諸経費の中でも保証料など、少なくても２０万円ぐらいから８０万円などといったように大きな金額がかかるものがありますので、住宅ローンの借り換えは諸費用も十分に検討しないと、よくよく考えたらそう返済額で結局損をしていたというケースもありえます。

　住宅ローンの借り換えにかかる諸費用や手数料の主な内訳は、借り換え前の住宅ローンの抵当権抹消費用、登録免許税（借り換え後の住宅ローンの抵当権設定費用、税額は債権金額の１０００分の４）、司法書士手数料（通常、設定する債権金額により変動します）、住宅ローンの保証料、事務手数料、印紙税、火災保険料が代表的な住宅ローンの借り換えにかかる諸経費です。

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　住宅ローンを借りると購入した不動産に融資を受けた銀行（もしくは保証会社）から抵当権の設定がなされます。抵当権は、債務（住宅ローン）の担保に供するということですが、質権とは違い、占有を移さなくても済みます。

　だから、購入しても住んで居られて、でも、担保提供になるわけですね。質屋さん（質権）だと、同じ債務の担保提供ですが、その質草（担保に差し出す物）を質屋さんに預けなければなりません。預けるというのは、物の占有（使用）ができなくなることです。

　不動産を購入すると、所有権を第三者へ対抗するために、所有権の登記を行うのと同じで、抵当権も第三者へ対抗するためには、抵当権の登記をすることになります。

　ちょっと話がそれますが、住宅ローンの融資を受ける際、登記を担当する司法書士は、銀行の指定もしくは銀行の許可が出た事務所でなければなりません。これは、住宅ローンの融資が、抵当権の設定が確実になることを条件としているからで、抵当権の設定を確実にするためには、銀行が信頼できる司法書士であることが必要ということからです。

　不動産を購入するとき“登記事項証明書（謄本）”を見ることがありますが、そこの乙区欄に、複数の抵当権が設定され登記されていることがあります。

　所有権は、一物一権主義の原則から、複数の所有権が同時に成立することがなく、複数の所有権が登記されていることはありません。しかし、抵当権は複数の設定・登記が可能です。

　この場合、抵当権同士の優劣は、登記の順番で決まります。後順位の設定権利者（お金を貸した人）は、優先される抵当権があることを知った上で融資をし抵当権を設定したとみなされます。

　例：ある不動産に、1番順位の抵当権1,000万円と2番順位の抵当権1,000万円が設定、登記されているとします。この不動産を1,500万円にて処分できたとすると、まず、1番抵当権者が自分の分の1,000万円を優先的に回収し、2番目の人は残りの500万円しか回収できません。

　またまた話がちょっとそれますが、複数の抵当権が設定されている謄本を見て買主がビックリしてしまうことがありますが、単独か複数の数は気にすることがありません。単独でも複数でも、その抵当権を取引までに抹消できるかどうかが要所です。

　また逆に、ひとつの抵当権を複数の不動産に設定することができます。土地と建物もふたつの不動産であり、このそれぞれに、住宅ローンの抵当権を設定することは違和感無く受け入れられることと同じです。この場合を共同担保といい、登記では共同担保目録が作成されます。

　抵当権そのものは、所有者に付随するものではなく、不動産そのものに付随するものですから、不動産売買があって所有者が変わっても、抵当権は不動産にそのまま付いてきます。

　購入する側としては、担保がきちんと抹消できるかどうかが大事で、普通の不動産会社や司法書士、銀行なら、何も言わなくてもこのあたりはチェックして対処してくれます。（重要事項説明や契約書で説明はあります）

　もし、抵当権が設定されており、そのまま、所有権と伴に引き継ぐ場合でも、抵当権を抹消する手立てはあります。

　１．代価弁済　抵当権者からの請求にて、不動産代金を抵当権者に支払う
　２．消滅請求　抵当権者に金額の支払いを申し出て消滅請求をする

　それぞれ、細かい規定がありますので、このような不動産を購入する際は、よくよく調べてからにして下さい。

　抵当権と同じようなもので、根抵当権というものがあります。抵当権の場合、債権ごとに設定をし、登記をし、抹消をしと繰り返さなければなりません。

　これは手間が掛かって面倒だということから、予め抵当権を枠として設定したものが根抵当権になります。枠の上限が極度額という形で設定され、その金額を限度として、定められた取引の担保されます。

　この根抵当権は、頻繁に取引（金銭貸借や手形取引）が行われる際に有効な手段となるため、銀行が法人との取引の際に用いられます。

　根抵当権が設定されている不動産を購入することもありえますが、この場合、極度額は枠としての設定であり、実際に借りているとは限りませんので、取引価格よりも多くても、一概に危ないということにはなりません。

　抵当権と同じですが、抹消できるのかどうかがポイントになります。

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　住宅ローン借り換えのメリットにはどんなことがあるのでしょうか。

　住宅ローンを、変動金利型や固定金利選択型で借りている人が負担している金利上昇リスクを回避するというメリットがあります。

　具体的な住宅ローン借り換えのメリットを得る方法としては、全期間固定金利型、もしくは固定期間が今より長い住宅ローンへ借り換えてしまうという方法です。

　例えば、現在のローン残高2，000万円、残返済期間20年、3年固定金利で現在2％が適用されていた住宅ローンを、金利3．5％の全期間固定金利型に借り換えた場合、毎月の返済は14，814円上昇しますが、今後、固定期間が切れるたびにやってくる金利変動の不安は解消されます。

　金利上昇リスクを回避又は抑制する目的で行う住宅ローンの借り換えのタイミングとしては、新たに借りる全期間固定金利型の金利が上昇する気配が見えた時がベストですが、金利が動けば借り換える先の金利も上昇しますので十分な検討が必要です。

　長期間にわたる住宅ローンを返済する負担は、家計に重くのしかかってきます。中にはせっかく手に入れた住宅を、住宅ローンの返済ができなくなったために泣く泣く手放さざるを得ないケースも出てきます。

　変動金利型の住宅ローンを利用中の場合、金利の見直し時期に住宅ローンの返済額が上がると更に家計への負担が増し不安になることでしょう。

　住宅ローンの返済額の増加に伴って、収入も増加していけばいいのですが、バブルの時代とは違って、現在の世の中ではなかなか難しいのが現状です。

　少しでも住宅ローンの負担を減らすのに有利な、住宅ローンの借り換えの目安として、現在の住宅ローンの返済残高が1,000万円以上あり、返済期間も10年以上残っていること、現在の住宅ローンと借り換え後の住宅ローンの金利差が1%以上という条件が満たされている場合は、住宅ローンの借り換えを検討する目安となります。

　住宅ローンの借り換えとは、現在の住宅ローンを完済して、別の住宅ローンを組むことを言います。

　一口に住宅ローンの借り換えといっても、借り換えの目的は3つあり、それぞれの借り換え目的に合った住宅ローンの借り換えをしないと、借り換えをしたことがかえって裏目に出てしまう場合もありえます。

　住宅ローンの借り換えには、

1、最初に借りた住宅ローンの金利が高いので、金利を引き下げ総返済金額を減額する。

2、最初に借りた住宅ローンが変動金利型（短期固定）で借りているため、将来の金利上昇のリスクを回避し抑制する。

3、住宅ローンの毎月の返済金額をこれ以上増えないように抑える。

　という目的があります。

　住宅ローンの借り換えを検討するときには、借り換えの目的を明確にすることによって、借り換えの方法や注意点が変わってきます。

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　住宅ローンの借り換えについては、一般的に次の審査基準で審査されます。
まず、勤続年数ですが一般的には3年以上勤続が審査基準になります。

　しかし、勤続年数が1年以上しかない場合でも、住宅ローンの借り換え融資の審査に通る金融機関もあります。さらには、勤続年数が1年未満の場合でも、以前の職場と同業種で、給与も同等以上であれば、住宅ローン借り換えの審査に通る可能性はあります。

　次に、担保の評価についてですが、審査基準は以前より緩和されているようです。担保評価の基準は100％〜300％と機関によってさまざまです。

　住宅ローンの返済割合は、 一般的には、30％〜35％ですが、大多数の金融機関は、現在、金利を4％で支払った場合の年間支払額より返済割合を算出しますので、返済割合はおおよそ39％となります。

　また、住宅ローン以外の他のローン（車のローン等）がある場合には、住宅ローン以外の返済額も含めて考える必要がありますので、考慮しておきましょう。

　住宅ローンの借り換えに際して、知っておかなければならないのが、借り換え後の住宅ローンの担保となる今の家（不動産）が住宅ローンの借り換え先に査定されるということです。

　今所有している不動産（土地、建物）を評価し担保価値を査定することにより、住宅ローンの借り入れ可能金額が決定します。

　評価額が1000万円であれば住宅ローン借り換えの融資可能額は、1000万円までということになります。一般的には担保評価額のほうが借り換え限度額よりも低い金額に設定されます。

　特にバブルの時期に家を購入した人などは、バブル崩壊後の地価の下落で、不動産の評価額が購入時より低くなっていて、借入希望金額よりも担保価値が低くなる担保割れを起こすことが多々あります。

　担保割れについては、金融機関により対応が異なりますが、最近では不動産の担保評価額よりも、返済能力を重視している金融機関もありますので、住宅ローンの借り換え要件をしっかりと確認しておくことが必要です。

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　住宅ローンは場合によっては返済の途中で借り換えることができ、金利情勢などにより、住宅ローンを借り換えることによって返済総額が減る場合もあります。

　ただし、住宅ローンを途中で借り換える際にはいろいろと考えなければいけない点もあります。

　住宅ローンを借り換えるということは新しい住宅ローンを組んで最初に借りていた住宅ローンの残債を一度に全額返済し、新しく借り替えた住宅ローンを返済していくということになります。

　新しく住宅ローンを借りることと同じですので、諸経費がかかりますし、いろいろと面倒な手続きが必要になります。

　住宅ローンの借り換えにかかる諸経費には抵当権抹消及び抵当権設定費用、登記費用、保証料、印紙代、取り扱い手数料等の諸経費がかかります。

　住宅ローンの借り換えにはさまざまな経費がかかりますので、借り換えにかかる諸経費を含めて返済総額の軽減効果が得られるかどうか注意することが必要です。

　また、公的金融機関の融資からの住宅ローンの借り換えは民間金融機関の融資のみの取り扱いとなりますので、公的金融機関の融資へ住宅ローンを借り換えることはできません。

　金融機関によりますが、住宅ローン借り換え時に担保価値が融資額を下回る場合は、住宅ローンの借り換えができないこともあります。

　同一金融機関内では変動金利型から固定金利型（固定金利選択型）の住宅ローンへの借り換えはできないので注意が必要です。

　変動金利型または固定金利選択型に借り換える場合は、将来の金利上昇リスクを負うことになりますので、総合的に返済利息が軽減できるかも十分考慮することが必要です。

　住宅ローン借り換えは取り扱い機関によって多少の違いはありますが、一般的には次のような手順で住宅ローンの借り換えをおこないます。

　最初に、現在の住宅ローンの内容、残債、返済総額や返済期間などを確認したあと、借り換え予定先の金融機関かファイナンシャルプランナー等の相談窓口へ住宅ローン借り換えの相談をします。

　相談の結果住宅ローンを借り換えることが決まったら金融機関へ住宅ローン借り換えの申し込みをします。

　住宅ローンの借り換えができるか、借り入れ予定先の金融機関による審査のあと、住宅ローン借り換え可能の連絡がきます。

　現在の住宅ローン借入先に住宅ローン完済の手続きを申込み、借り換え先の金融機関と融資契約を締結すると借り換え先から融資され、新しく融資された資金で現在の借入先の住宅ローンが完済となります。

　元の住宅ローン借入先から、抵当権抹消書類等の書類を受け取ると、住宅ローン借り換え先が新たに抵当権を設定します。

　抵当権の設定が終了すると、住宅ローン借り換え先に対して新たに住宅ローンの返済を開始することになります。

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　住宅ローンの資金計画を立てる際に出てくる基準金利に財政投融資金利（又は財投金利）という金利があります。

　財政投融資金利（又は財投金利）とは、旧大蔵省が担当してきた資金運用部が、郵便貯金や年金等を原資として、公共事業等に対して融資する際の貸付金利のことを財政投融資金利といいます。

　財政投融資金利は、公社債市場における長期国債（10年物）の流通利回り（既発債の場合）や表面利率（新発債の場合）によって決定されています。

　住宅金融公庫は、住宅ローンの融資金の原資を、財政投融資資金から借り入れを行うため、原則として住宅金融公庫の住宅ローンの金利は、財政投融資金利に連動します。

　しかし、常に住宅公庫が設定している住宅ローンの金利が、財政投融資金利よりも高いとは限りません。

　何故かといいますと、住宅金融公庫の借入原資の利率よりも住宅ローン利用者に低金利で貸出すために、国の一般会計から利子補給金が充当されているからです。

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　金融機関が住宅ローンの金利を決めるに当たって基準にしている金利は、市場金利に合わせて、各銀行が設定する店頭金利が基準金利になっています。

　どの金融機関をみても大差はなく、ほぼ横並びの金利状態になっていますが、住宅ローンのように借り入れる金額も大きく、返済期間が長いローンにおいては、わずかな金利の差が大きな金額の差になってきます。

　住宅ローンの基準となる金利は、財政投融資貸付金利、長期プライムレート（もしくは新長期プライムレート）、新短期プライムレート（現在では短期プライムレートとよぶのが一般的）と主に3つの基準金利から成り立ちます。

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　各銀行より１２月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

　主要都市銀行の主な１２月実行金利は、以下の通りです。
　（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

　・３年固定　三菱東京ＵＦＪ銀行：2.25％（±0）
　　　　　　　みずほ銀行：2.15％（＋0.10）
　　　　　　　三井住友銀行：2.25％（±0）
　　　　　　　千葉銀行：2.10％（＋0.05）
　　　　　　　三菱ＵＦＪ信託銀行：1.90％
　　　　　　　中央三井信託銀行：1.85％

　・５年固定　三菱東京ＵＦＪ銀行：2.80％（±0）
　　　　　　　みずほ銀行：2.55％（−0.05）
　　　　　　　三井住友銀行：2.75％（±0）
　　　　　　　千葉銀行：2.65％（−0.05）
　　　　　　　三菱ＵＦＪ信託銀行：2.65％
　　　　　　　中央三井信託銀行：2.25％

　・10年固定　三菱東京ＵＦＪ銀行：2.85％（±0）
　　　　　　　みずほ銀行：3.00％（−0.15）
　　　　　　　三井住友銀行：3.00％（−0.15）
　　　　　　　千葉銀行：3.00％（−0.15）
　　　　　　　三菱ＵＦＪ信託銀行：2.75％
　　　　　　　中央三井信託銀行：2.60％

　・30年固定　住友信託銀行：2.99％

　・35年固定　三菱東京ＵＦＪ銀行：3.26％（−0.09）
　　　　　　　三井住友銀行：3.26％（−0.09）
　　　　　　　千葉銀行：3.20％（−0.09）

　・フラット35　千葉銀行：3.20％（優遇後2.90％）−0.09
　　　　　　　　千葉興業銀行：2.90％（自行組み合わせにより変動）−0.09
　　　　　　　　京葉銀行：3.01％（優遇適用なら2.90％）−0.09
　　　　　　　　みずほ銀行：3.13％　−0.09

　今回の金利情報から、一部の信託銀行も掲載しました。ご覧の通り、商品によっては、信託銀行の方が有利になるケースがございます。しかし、信託銀行系は総じて審査が厳しいことも多いと感じます。

　また、地方銀行系は個別優遇などにより、上記の表示よりも更に優遇されることがございます。このあたりは、実際の現場で感触を肌で感じている不動産営業担当者にお尋ね下さい。

　今月は、ちょっと下がったかなという感触ですが、微々たるものなので、ほぼ変わらずといってもいい程度。来年からは、再利上げの観測などにより、一山ありそうなので、近々ご計画があるかたは要チェックです。

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