住宅ローンと不動産購入の資金計画

住宅ローンの借入、返済を検討するにあたり、いろいろなことを考えていかなければなりません。相談をお受けするにあたって、お客様個々の要素や状況があり、一概には言えないものの、なにかしらの目安がないと客観的な判断ができません。そんなときにどのような点に注目してアドバイスしているのか、誰でも分かるように簡単な式にしてみました。


・返済期間＜建物耐久残年数

建物がもうほんとに使えない、でも住宅ローンがまだ残っていては、建て替えをするにも、住み替えもするにも、重石となってしまうことがあります。

絶対、残高ゼロにしなければ、建て替えも住み替えもできないということではないのですが、土地代不要もしくは自宅売却代金を次の購入の自己資金にすることができれば、かなり負担が軽減されます。

建て替えや住み替えなど、次のステップに行く際、高齢になっていると新たな住宅ローンも組みづらい、返済の負担が重たくなりますので、余裕を持った資金計画（老後資金）にできるよう、できれば、住宅ローン完済後、しばらく返済がなく暮らせるくらいの耐久年数があるといいのですが。


・住宅ローン残高＜売却想定価格

家を売る必要性や事態にならなければ問題ないのですが、住宅ローンの返済ができないということ以外にも、何かしらの止むを得ない事情により、住み替えをしなければならないこともありえます。

その際、自宅売却の資金で住宅ローンの返済が完了できるのであれば、次に購入するかどうかは別としても、住宅ローンの二重（形はひとつですが古い住宅ローン＋新しい住宅ローン）負担や家賃と住宅ローンの二重負担は避けられ、なんとかなる手立てはできると思われます。

人生全体、何かしらの事態を想定し、それに住宅ローンが足を引っ張ることがないようにするリスク保全として、考えていく項目になります。


・住宅ローン返済額＜想定家賃

上の売却想定価格の考え方に近いですが、何かしらの事態があったとき、所有する自宅を賃貸にした収入で返済がカバーできれば、次への対応も考えやすくなります。

ただし、不動産賃貸は冬の時代へと進んでおりますので、想定家賃の下落、空室リスク、所有コストなども考慮しなければなりません。救われるのは、一戸建ての場合、賃貸として供給されている数が少なく、需給関係で供給側が有利な状況が続いていることでしょうか。


・完済予定年齢＜現役引退年齢

単純な話ですが、給与などの収入が途絶えた後まで住宅ローンの返済が続くと考えてみれば、不安ですよね。当初の借入時の完済予定年齢は大きく上回る場合もあるかもしれません。

その際、きちんと繰上返済して返済期間をつめられる原資と実行できる自己管理能力（性格ですね）があるなら、まだいいのですが、なにもあてもなく、試算もせずに、繰上返済して縮めればいいやといってしまうのは、勇気があるのではなく、ただ無謀なだけです。


・返済比率

よく耳にする言葉だと思います。目安として、20％、25％、30％など、いろいろな立場の方がそれぞれの比率を出しますが、人それぞれ、年収や状況、性格（これも重視します）などで、同じ25%でも大丈夫な人もいれば、ダメな人もいます。

何かの本、雑誌やネットなどで耳聞した数字などで、やみくもに判断するのではなく、第三者の立場である（できれば中立的な専門家）人から、客観的に見てもらうのをお勧めします。

※利害関係や知り合いなどによると、客観的な判断ができない場合があります。


この他にも、金融機関や金利設定など、住宅ローンを借りるにあたり検討する項目はございますが、ただ、それは具体的に進めていく際のテクニカルな話です。

実際、いくら借りるのか、借りてもいいのかなどを、具体的な話に入る前（不動産を探す前）に、まず検討してもらい、その後、金利、組み合わせなどなど選択に進む、この順番をないがしろにしないでくださいね。

くれぐれも、不動産広告（最近は銀行の広告も多いですが）の返済例などから飛びつかないように。

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